马来西亚分层地契维护费与偿债基金详解（2026）

如果你在马来西亚拥有或租住一间公寓、服务式公寓、有门禁与保安的排屋，或任何附带共用设施的产业，你就在缴付本指南所要解释的这套制度里的费用。本文是写给首次购买分层地契产业的人、想搞懂一张看不明白的账单的业主、要看账目的委员会成员，以及那些常常听到“维护费”和“偿债基金”却不清楚钱花到哪里去的租户。把相关机构（JMB、管理机构、建筑物事务专员）和背后的法律（《2013 年分层地契管理法令》）一一点名，才是诚实地把这件事说清楚的唯一办法。

直接给你答案。你的费用并不是每个单位统一的一笔固定费。它是按你单位所分配的份额单位（share units）比例来分摊的，而份额单位大致跟单位的面积与位置挂钩。这里有两个“钱袋”：维护费用于日常运作，偿债基金用于日后的重大工程（通常订在维护费的约 10% 左右）。两者都可依法强制执行，都受《2013 年分层地契管理法令》（SMA 2013）管辖，而不缴付会带来实质后果，包括利息、分层地契管理仲裁庭，以及财物被查封。我们认为，最有用的一个习惯，就是好好读懂每年的账目，因为一个偿债基金长期被饿着的发展项目，等于在为日后埋下一笔让人肉痛的特别征费（special levy）。

费用怎么定：靠份额单位，不是统一固定费

根据 SMA 2013，维护费与偿债基金供款是“按每个单位所分配的份额单位比例”来征收的。每个单位（你的房子）会被分配一定数量的份额单位，大致反映建筑面积，以及楼层、附属单位（例如车位）等若干因素。管理机构会先编制一份涵盖产业运作所需一切开销的年度预算，再把这笔预算按总份额单位去分摊。你的账单，就是你那一份份额单位在总额里所占的切片。

你听人家报出来的每平方尺费率，其实只是把预算重新换算成的费率而已。马来西亚公寓的维护费率一般大约落在每平方尺 RM0.20 至 RM0.60 之间（约略值，2025 至 2026 年，会因地点、楼龄与设施不同而差异很大）。一间 1,000 平方尺的单位，以每平方尺 RM0.40 计算，维护费在加上偿债基金之前大约是每月 RM400（仅作示意）。地段优越、设施丰富的大楼会偏高；普通郊区组屋则偏低。

有一条重要规则：JMB 或管理机构原则上必须对所有单位的每个份额单位收取单一、一致的费率。马来西亚判例已确认这一点是严格的。在具指标意义的 Menara Rajawali 一案（上诉庭判决，联邦法院于 2020 年拒绝给予上诉准令），即便是住宅、商铺与车位混合的发展项目，也被裁定须采用单一统一费率，因为份额单位的计算公式本来就已经把不同类型的单位考虑进去了。所以“这是混合发展项目”本身并不构成可以收取不同费率的理由。真正的例外狭窄而且来自法令：管理机构只有在各单位用于“明显不同用途”时，才可依据 section 60(3)(b) 订定不同费率（法院对这项标准的解读很严），而当有限共管产业（limited common property）或附属管理机构（subsidiary management corporations）依据 sections 63 至 69 妥善设立时，也可能适用差别费率。除了这些架构之外，如果你被收取的费率跟条件相近的邻居不同，又没有清晰的法律依据，那就值得提出质疑。

维护费 vs 偿债基金：各自涵盖什么

这两笔基金分开存放在不同的账户里，用途也不一样。

维护费（常被称为服务费）涵盖共管产业的日常维护。SMA 2013 的 Section 50(3) 把它界定为按日常基础把共管产业维持在良好状态。实际上，这意味着清洁、保安、电梯与水泵保养、公共区域水电、大楼保险、园艺、小型维修、审计与法律费用，以及管理代理的酬金。可以把它想成是经常性、运作性的开销：公共区域一盏坏掉的灯、一次例行的水龙头维修、每月的保安值班表。

偿债基金则是为重大、不常发生的资本工程而设的长期储备。Section 51(2) 列举的用途包括粉刷或重新粉刷共管产业、添置重大设备、更新或更换装置与配件，以及提升或翻新共管产业。可以把它想成是大型、偶发的支出：重新粉刷整片外墙、更换电梯、大修屋顶，或安装一套全新的闭路电视系统。偿债基金的供款通常订在维护费的约 10% 左右，但若会员大会议决，JMB 或 MC 也可订定更高的费率。我们认为，一栋楼龄渐高的大楼若一直只收 10%，往往是储蓄不足，业主日后会以特别征费的形式尝到苦果。

JMB 与 MC：谁在管钱，什么时候管

分层地契产业在不同阶段由两个不同的机构管理，两者都由 SMA 2013 设立。

联合管理机构（JMB）是过渡期的管理者。它在发展商交吉之后、个别分层地契尚未发出之前成立，成员同时包括发展商与购屋者。发展商必须在交吉后 12 个月内召开 JMB 的首次常年大会（这是约略的法定时限）。从那次 AGM 起，业主便能通过选出来的委员会真正拥有话语权。

管理机构（MC）则在分层地契发出、业主召开 MC 首次 AGM 后接手。MC 完全由业主运作（没有发展商），通过一个选出来的管理委员会运行。MC 成立后，JMB 会把所有结余与记录移交给它，然后解散，通常在 MC 首次 AGM 后约三个月内完成（约略）。搞清楚你面对的是哪一个机构很重要，因为追讨所用的表格不一样（见下文）。

拖欠者：利息、催款通知与仲裁庭

维护费与偿债基金供款是一笔法律上的债务，不是可有可无的订阅。一般的升级流程是这样的。

首先是迟付利息，通常为每年 10%（或会员大会另行议定的费率），按逾期款项累计，往往会有一段短暂的宽限期，例如从开单起 14 天。接着是一份正式的书面催款通知书：管理者若是 JMB 就用 Form 11，若是 MC 就用 Form 20，两者都依据《2015 年分层地契管理（维护与管理）条例》（Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015），一般给你 14 天缴付。

如果债务仍未清还，管理机构可以就 RM250,000 以内的金额向分层地契管理仲裁庭入禀，相比上法庭，这是一个快速且成本相对较低的途径。它也可以通过建筑物事务专员申请扣押令（warrant of attachment），从而查封并拍卖拖欠者的动产，或就更大的金额提起民事诉讼。SMA 2013 的 Section 34(3) 也为某些违规行为设立了可处以罚款及其他惩罚的罪行。老实说，如果你真有账单争议，就以书面方式提出，并在抗议下缴付或进行协商；单纯扣住不付只会让利息继续累积，最后还可能落得财物被查封的下场。

像委员会成员那样看分层地契账目

每一次 AGM，你都有权查阅账目。带着三个问题去读它。偿债基金的余额是不是逐年增长，还是被抽去支付那些本不该碰的日常开销？拖欠款项（defaulters 欠下的钱）是不是受控，还是攀升到威胁现金流的水平？那些大笔项目（管理代理费、保安、清洁、保险）对一栋这种规模的大楼来说，比例是否合理？要索取预算与实际数字的对照，以及过往的会议记录。如果数字对不上，或你怀疑有管理不当，可以在会员大会上提出，或向你所属地方政府的建筑物事务专员（Commissioner of Buildings，COB）投诉，COB 负责执行 SMA 2013。

在你决定购买分层地契产业之前，把这些每月费用算进你真正的持有成本里。iHome 的房贷负担能力与购屋成本计算器可以帮你看清挂牌价以外的全貌，而我们的地区比较功能则能让你看到，设施丰富的项目往往会带来较高的费用。

总结

把分层地契费用当成拥有这个家永远、不可省略的一部分，它按你的份额单位来定大小，而不是一笔统一固定费，并分成两块：一块是应付当下的维护费用，一块是为将来储蓄的偿债基金。我们认为，任何业主能做的最聪明的一步，就是真的去出席 AGM，读懂两个账户的余额，并争取一个按大楼真实楼龄与状况来供款的偿债基金。一个管理得当的基金，会默默守护你的产业价值；一个被忽视的基金，则会以突如其来的特别征费和一栋日渐残旧的大楼现形。如果你正在看的某个发展项目长期拖欠款项严重，或偿债基金近乎见底，请像看待价格那样审慎地把它衡量进去。

本指南仅供教育用途，并非财务、法律或税务建议；关于你个人产业的决定，请咨询合格的分层地契律师或你的建筑物事务专员，并对照《2013 年分层地契管理法令》及其条例核实最新的数字。