Tempoh Liabiliti Kecacatan dan Senarai Semak Penyerahan VP di Malaysia (Panduan 2026)

Jika anda baru sahaja mengambil kunci rumah baharu di Malaysia, atau hampir berbuat demikian, panduan ini adalah untuk anda. Ia merangkumi tempoh liabiliti kecacatan (DLP), apa sebenarnya maksud milikan kosong (VP), mengapa Sijil Penyiapan dan Pematuhan (CCC) itu penting, apa yang perlu diperiksa pada hari penyerahan, dan cara melaporkan kecacatan supaya pemaju wajib membaikinya. Ia ditulis untuk pembeli rumah primer (jualan pemaju) yang dikawal oleh Akta Pemajuan Perumahan, bukan rumah subjual.

Jawapan yang terus dan jujur: bagi rumah yang dikawal HDA, tempoh liabiliti kecacatan ialah 24 bulan dari tarikh anda mengambil milikan kosong, sebagaimana ditetapkan dalam kontrak berkanun piawai (Jadual G untuk hartanah bertanah, Jadual H untuk strata) di bawah Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989. Dalam tempoh 24 bulan itu, sebarang kecacatan akibat mutu kerja yang cacat, bahan yang cacat, atau tidak menepati pelan yang diluluskan mesti dibaiki oleh pemaju dengan kos sendiri dalam masa 30 hari selepas notis bertulis anda. Untuk menjadikannya boleh dikuatkuasakan, 5% daripada harga belian dipegang oleh peguam pemaju sebagai wang pegangan pihak berkepentingan (stakeholder sum), dilepaskan dalam dua bahagian (2.5% pada bulan ke-8, 2.5% pada bulan ke-24). Pada pandangan kami, kesilapan paling besar yang dilakukan pembeli ialah menandatangani borang penyerahan tanpa memeriksa, lalu menganggap kecacatan kecil itu “tidak berbaloi untuk dipersoalkan.” Sebenarnya ia berbaloi, kerana anda sedang memegang kelebihan tawar-menawar yang takkan anda perolehi semula.

Apa sebenarnya tempoh liabiliti kecacatan itu

DLP ialah tempoh apabila pemaju terikat secara kontrak untuk membaiki kecacatan pembinaan secara percuma. Di bawah klausa 27 Jadual G (hartanah bertanah) dan klausa setara dalam Jadual H (strata), tempohnya ialah 24 bulan (dua puluh empat bulan kalendar) selepas anda mengambil milikan kosong. Klausa ini meliputi kecacatan, pengecutan, atau kerosakan lain yang menjadi nyata dalam tempoh itu dan yang disebabkan oleh mutu kerja yang cacat, bahan yang cacat, atau bangunan yang tidak menepati pelan dan spesifikasi yang diluluskan.

Apa yang tidak diliputi: kerosakan akibat penggunaan biasa (wear and tear), kerosakan yang anda sebabkan sendiri, atau pengubahsuaian yang dilakukan oleh anda atau kontraktor anda. DLP adalah untuk kesilapan pembina, bukan untuk penuaan atau kemalangan kerja sendiri.

Dua garis masa sering dikelirukan. DLP bermula dari VP. Tarikh akhir untuk menyerahkan VP itu sendiri pula dikira dari tarikh anda menandatangani Perjanjian Jual Beli (SPA): lebih kurang 24 bulan bagi hartanah bertanah di bawah Jadual G, dan lebih kurang 36 bulan bagi hartanah strata (kondominium, pangsapuri servis) di bawah Jadual H. Terlepas tarikh akhir VP itu, pemaju terhutang ganti rugi tertentu (lebih lanjut di bawah).

Milikan kosong dan CCC: apa yang mesti dipenuhi sebelum anda mendapat kunci

Milikan kosong bermaksud pemaju menyerahkan unit kosong kepada anda (berserta sebarang kelengkapan yang disenaraikan dalam SPA) yang sedia untuk anda duduki. Sebelum pemaju boleh menyerahkan VP secara sah, tiga perkara mesti sedia ada:

• Sijil Penyiapan dan Pematuhan (CCC) telah dikeluarkan. CCC, yang ditandatangani oleh Orang Utama Yang Mengemukakan (Principal Submitting Person, iaitu arkitek atau jurutera projek yang berdaftar dengan lembaga mereka), mengesahkan bangunan dibina mengikut pelan yang diluluskan dan selamat untuk diduduki. Penyerahan VP di bawah kontrak berkanun mesti disokong oleh CCC.
• Bekalan air dan elektrik sedia untuk disambung.
• Anda telah membayar baki harga belian mengikut jadual bayaran.

Setelah perkara-perkara itu dipenuhi, pemaju mengeluarkan notis VP. Lazimnya anda mempunyai kira-kira 14 hari dari tarikh notis untuk mengambil milikan; selepas tempoh itu, anda mungkin dianggap telah mengambil VP sama ada anda telah mengambil kunci ataupun tidak (sebab itu anda jangan sekali-kali mengabaikan notis VP). Tarikh anda menandatangani borang penyerahan yang mengakui penerimaan kunci, CCC, dan senarai kelengkapan ialah tarikh kiraan tempoh DLP 24 bulan anda bermula.

Apa yang perlu diperiksa semasa penyerahan (senarai semak VP)

Pada pandangan kami, anggaplah hari penyerahan seperti pemeriksaan berbayar, bukan majlis pengambilan kunci. Bawa senarai semak, telefon untuk gambar dan video, alat aras kecil (spirit level), lampu suluh, sebiji guli (untuk menguji kerataan lantai), pengecas telefon (untuk menguji soket), dan idealnya seorang pemeriksa bangunan bebas. Ramai pembeli mengupah pemeriksa bertauliah; angka belanjawan yang kami pernah lihat dipetik ialah lebih kurang RM800 hingga RM2,500 (anggaran, berbeza mengikut saiz dan firma) bagi unit bertanah, satu jumlah yang kecil berbanding kelebihan tawar-menawar yang dipertaruhkan.

Periksa satu persatu, bilik demi bilik:

• Struktur dan permukaan: retak pada dinding dan siling, jubin lantai yang berongga atau terangkat (ketuk untuk uji), lantai yang tidak rata, kesan air, kecacatan cat.
• Pintu dan tingkap: penjajaran, kunci, pergerakan yang lancar, kedap, tiada celahan.
• Kawasan basah: uji setiap pili, pam setiap tandas, periksa kecondongan saliran (curah air), cari kebocoran di bawah sinki, periksa kalis air di bilik air.
• Elektrik: uji setiap titik kuasa dan suis lampu, periksa papan DB, sahkan meter aktif.
• Air dan paip: periksa tekanan, cari tompok lembap, sahkan tiada kebocoran antara tingkat bagi unit strata.
• Kelengkapan berbanding senarai SPA: sahkan setiap kelengkapan yang dijanjikan dan keluasan binaan yang betul terhadap SPA dan spesifikasi Jadual Keempat.

Ambil gambar dan tanda tarikh pada segala-galanya. Tanda kecacatan dengan jelas. Jangan biarkan desakan pemasaran atau kesibukan VP menekan anda untuk menandatangani tanpa merekodkan isu terlebih dahulu.

Cara melaporkan kecacatan (dan memastikan kiraan 30 hari itu berkesan)

Mekanismenya berasaskan dokumen, jadi jejak kertas yang menang:

1. Dapatkan borang aduan kecacatan daripada pemaju (kebanyakan mengeluarkannya semasa penyerahan) atau tulis sendiri.
2. Senaraikan setiap kecacatan secara spesifik, dengan gambar, tarikh, dan lokasi. Nota yang kabur melemahkan tuntutan anda.
3. Hantar secara bertulis dan simpan salinan yang dicop atau diakui terima. E-mel berserta salinan bercetak adalah langkah yang bijak.
4. Pemaju kemudian mempunyai 30 hari dari tarikh menerima notis bertulis anda untuk membaiki dengan kos sendiri.
5. Jika pemaju tidak membaiki dalam masa 30 hari, klausa 27(2) Jadual G membenarkan anda memberi notis lanjut tentang niat untuk membaikinya sendiri, beri pemaju peluang 30 hari lagi, kemudian lakukan pembaikan dan tuntut semula kosnya daripada wang pegangan pihak berkepentingan sebanyak 5% yang dipegang oleh peguam pemaju. Peguam itu mesti melepaskan kos tersebut kepada anda dalam masa 30 hari selepas tuntutan bertulis anda yang menyatakan jumlahnya.

Inilah sebabnya pelepasan berperingkat itu penting: dengan menyerahkan salinan notis kecacatan anda kepada peguam pemaju sebelum tarikh pelepasan bulan ke-8 atau bulan ke-24, anda boleh menghalang 2.5% berkenaan daripada dibayar kepada pemaju sehingga seorang arkitek mengesahkan kecacatan itu telah dibaiki.

Jika pemaju enggan mematuhi, anda boleh membawanya ke KPKT (Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan) atau Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah. Tribunal ini berkos rendah (yuran pemfailan sekitar RM10, anggaran) dan tidak memerlukan peguam, dengan had tuntutan kira-kira RM50,000 (cadangan untuk menaikkannya kepada RM250,000 pernah dilaporkan tetapi, setakat yang dapat kami sahkan, belum dikuatkuasakan pada masa penulisan ini, jadi sahkan had semasa dengan KPKT). Tuntutan Tribunal lazimnya mesti difailkan dalam tempoh 12 bulan dari tarikh CCC atau tamatnya DLP. Bagi tuntutan yang lebih besar atau rumit, mahkamah sivil terpakai, dengan had masa am 6 tahun di bawah Akta Had Masa 1953 (Limitation Act 1953), serta laluan berasingan untuk kecacatan terpendam (latent defects) di bawah seksyen 6A.

Penyerahan lewat: ganti rugi tertentu (LAD)

Jika pemaju terlepas tarikh akhir VP (lebih kurang 24 bulan bagi hartanah bertanah Jadual G, lebih kurang 36 bulan bagi strata Jadual H, kedua-duanya dari penandatanganan SPA), ia mesti membayar ganti rugi tertentu dan dipersetujui yang dikira pada kadar 10% setahun daripada harga belian, hari demi hari, dari tarikh akhir sehingga anda benar-benar menerima VP. Ini ditetapkan dalam kontrak berkanun itu sendiri (klausa 24 Jadual G). Simpan rekod tarikh SPA dan tarikh VP anda, kerana LAD itu adalah wang anda dan anda mungkin perlu menggunakan Tribunal atau mahkamah untuk mengutipnya.

Keputusan kami

Cadangan kami: periksa dengan teliti sebelum anda menandatangani, laporkan setiap kecacatan secara bertulis dengan segera, dan anggaplah DLP 24 bulan itu sebagai tempoh dua tahun yang aktif, bukan satu formaliti semata-mata. Jadualkan pemeriksaan semula yang menyeluruh sebelum pelepasan pihak berkepentingan bulan ke-8 dan sekali lagi sebelum pelepasan bulan ke-24, kerana itulah dua saat apabila kelebihan tawar-menawar anda (bahagian 2.5% yang ditahan) adalah paling kuat. Jika pemaju lembap, undang-undang memberi anda remedi bantu-diri dan wang pegangan pihak berkepentingan untuk membiayainya, jadi gunakan jejak kertas itu. Jika anda masih merancang belanjawan sekitar penyerahan, kalkulator kemampuan pinjaman rumah dan kos pembelian kami boleh membantu anda menyimpan tunai untuk pemeriksa bebas dan pembaikan kecil, dan alat sewa-lawan-beli juga berbaloi ditinjau jika anda menimbang projek yang tertunda.

Jika pemaju menolak sesuatu kecacatan sebagai “perkara biasa,” semaknya terhadap klausa: jika ia mutu kerja yang cacat, bahan yang cacat, atau penyimpangan daripada pelan yang diluluskan dalam tempoh 24 bulan, ia adalah kewajipan mereka, bukan masalah anda. Apabila ragu-ragu, laporkan sahaja.

Panduan ini bersifat pendidikan dan mencerminkan tafsiran iHome.my terhadap peraturan yang tersedia untuk umum; ia bukan nasihat undang-undang, kewangan, atau cukai. Peraturan, angka, dan had tribunal boleh berubah, jadi sahkan kedudukan semasa dengan KPKT, SPA anda, dan profesional yang berkelayakan sebelum bertindak.