Kos Sebenar Membeli Rumah di Malaysia (2026): Duti Setem, MOT, Yuran Guaman

Harga papan tanda tidak pernah jadi harga sebenar. Jika anda sedang melihat condo RM600,000 di Cheras atau rumah teres landed di Bandar Kinrara, soalan yang sebenarnya menentukan sama ada anda mampu membeli bukan “boleh ke saya tanggung RM600,000,” tetapi “ada ke duit tunai untuk semua yang duduk atas harga itu.” Berdasarkan pengalaman kami, di situlah kebanyakan pembeli kali pertama tersilap kira.

Inilah jawapan terus. Selain harga, anda patut menyediakan bajet kira-kira 14% hingga 17% daripada harga belian sebagai tunai pendahuluan untuk pembelian subsale biasa dengan loan 90%. Bahagian tunggal terbesar ialah deposit 10%. Selebihnya ialah duti setem (atas pindah milik dan atas loan), yuran guaman (atas SPA dan loan), yuran valuation bank, disbursement, dan biasanya suatu bentuk insurans gadai janji (MRTA atau MLTA). Berita baiknya, dan ini memang besar: jika anda warganegara Malaysia yang membeli rumah pertama berharga RM500,000 ke bawah, hampir semua duti setem hilang berkat pengecualian penuh yang dilanjutkan di bawah Bajet 2026 sehingga hujung 2027.

Panduan ini memecahkan setiap baris kos, memberi anda jadual tier rasmi LHDN, dan menjalankan satu contoh kiraan penuh supaya anda tahu angkanya sebelum menandatangani apa-apa. Semua angka adalah anggaran dan indikatif. Ini bersifat pendidikan, bukan nasihat kewangan, undang-undang atau cukai. Sahkan angka tepat anda dengan peguam berlesen, pegawai bank dan pemaju atau penjual.

Apakah kos sebenar membeli rumah di Malaysia?

Ada dua cara duit keluar dari poket anda: deposit (sebahagian daripada harga, dibayar kepada penjual) dan kos transaksi (cukai dan yuran yang dibayar kepada kerajaan, peguam dan bank anda). Orang sering campur aduk kedua-duanya dan menganggap “10% dan saya dah masuk.” Tidak begitu.

Inilah senarai penuh kos pendahuluan untuk pembelian kediaman subsale. Angka adalah anggaran; semak sebut harga semasa.

Dua daripada ini, duti setem MOT dan yuran guaman, naik mengikut betapa mahalnya hartanah itu, jadi rumah RM1.2 juta lebih mahal secara berkadaran untuk diuruskan transaksinya berbanding rumah RM400,000. Mari kita lihat yang besar satu per satu.

Berapa duti setem atas MOT pada 2026?

Memorandum of Transfer (MOT) ialah instrumen yang memindahkan hak milik hartanah ke atas nama anda di pejabat tanah. Duti setem ke atasnya adalah kos kerajaan tunggal terbesar dalam pembelian, dan ia ditadbir oleh LHDN (Lembaga Hasil Dalam Negeri / Inland Revenue Board). Ia dikenakan pada skala berperingkat progresif, atas nilai yang lebih tinggi antara harga belian atau nilai pasaran, dan ia mesti dibayar dalam tempoh 30 hari selepas instrumen dilaksanakan.

Inilah jadual tier rasmi untuk warganegara Malaysia dan penduduk tetap:

Jadi hartanah RM600,000 dikenakan RM1,000 + RM8,000 + RM3,000 = RM12,000 duti setem MOT jika tiada pengecualian terpakai. Hartanah RM1.2 juta dikenakan RM1,000 + RM8,000 + RM15,000 + RM8,000 = RM32,000. Kadar meningkat kerana setiap jaluran dicukai pada kadarnya sendiri, bukan keseluruhan harga pada kadar tertinggi, satu salah faham yang biasa.

Satu perubahan penting pada 2026: bukan warganegara (tidak termasuk penduduk tetap) kini membayar duti setem MOT rata 8% ke atas hartanah kediaman, berkuat kuasa 1 Januari 2026, naik daripada kadar rata 4% sebelum ini. Jika anda pembeli asing, duti pindah milik anda jauh lebih tinggi daripada penduduk tempatan, jadi rancang dengan teliti. (Sumber: LHDN; liputan Bajet 2026, The Star.)

Bagaimana pula dengan duti setem atas loan agreement?

Berasingan daripada pindah milik, home loan anda sendiri menarik duti setem. Yang ini mudah: rata 0.5% daripada jumlah loan, tiada tier. Pinjam RM540,000 (loan 90% atas rumah RM600,000) dan duti setem loan ialah RM2,700. Ada juga duti tetap nominal RM10 atas SPA itu sendiri, yang remeh tetapi muncul dalam bil peguam anda.

Adakah pembeli rumah pertama mendapat pengecualian duti setem pada 2026?

Ya, dan ini konsesi paling bernilai dalam keseluruhan pembelian. Di bawah Bajet 2026, pengecualian duti setem pembeli rumah pertama telah dilanjutkan sehingga 31 Disember 2027. Jika anda layak, anda mendapat pengecualian 100% atas duti setem MOT dan atas duti setem loan agreement untuk hartanah kediaman berharga RM500,000 ke bawah.

Untuk layak anda mestilah warganegara Malaysia, tidak pernah memiliki apa-apa hartanah kediaman (termasuk melalui pemberian atau pemilikan bersama), dan rumah itu mestilah kediaman serta berharga RM500,000 ke bawah. Bagi rumah pertama RM500,000, pengecualian itu sendiri menjimatkan anda kira-kira RM9,000 duti MOT tambah RM2,250 duti loan, sekitar RM11,000 tunai bersih yang anda kekalkan.

Lihat batasnya dengan jelas. Pengecualian separa yang dahulunya terpakai untuk rumah pertama berharga antara RM500,001 dan RM1 juta telah luput dan tidak kembali. Jadi jika rumah pertama anda RM600,000, anda membayar duti MOT penuh RM12,000 dan duti loan penuh tanpa pelepasan pembeli kali pertama. Pengecualian itu memang murah hati, tetapi hanya di bawah garis RM500,000. (Sumber: The Star, Bajet 2026; panduan pengecualian PropertyGuru.)

Bagaimana yuran guaman dikira untuk membeli hartanah?

Yuran guaman di Semenanjung Malaysia bukan bebas sesuka hati. Ia dihadkan oleh Solicitors’ Remuneration Order 2023 (SRO 2023), Jadual A, yang dicaj oleh kebanyakan peguam conveyancing pada atau hampir dengan skala. Anda membayar yuran guaman dua kali: sekali untuk SPA (Sale and Purchase Agreement) dan sekali untuk loan / financing agreement, kerana ia dua dokumen berasingan.

Inilah skala SRO 2023 yang terpakai untuk setiap agreement:

Jadi atas SPA RM600,000 yuran guaman ialah (RM500,000 x 1.25%) + (RM100,000 x 1.0%) = RM6,250 + RM1,000 = RM7,250 sebelum SST dan disbursement. Loan agreement dicaj atas jumlah loan pada skala yang sama, jadi loan RM540,000 berkos kira-kira RM6,750. Tambah SST 8% (kadar cukai perkhidmatan semasa atas perkhidmatan profesional; sahkan kadar yang berkuat kuasa dengan peguam anda) atas yuran profesional dan disbursement sekitar RM1,000-2,000 untuk carian tanah, pendaftaran dan urusan stamping.

Pada pandangan kami inilah baris yang paling kerap dipandang ringan oleh pembeli. Dua yuran skala atas rumah harga sederhana boleh dengan mudah berjumlah RM14,000-16,000 dengan cukai dan disbursement. (Sumber: pekeliling SRO 2023 Majlis Peguam Malaysia; panduan yuran guaman iProperty.)

Apa lagi kos yang sering mengejutkan pembeli?

Yuran valuation. Untuk pembelian subsale, bank perlu hartanah dinilai sebelum meluluskan loan anda. Skala penilai kira-kira 0.25% atas RM100,000 pertama dan sekitar 0.2% atas baki, tambah SST. Bagi rumah RM600,000 itu sekitar RM1,200-1,400. Banyak bank menanggung atau memberi rebat ini sebagai perk kempen, jadi tanya sebelum anda menganggap anda yang bayar.

MRTA berbanding MLTA. Insurans gadai janji melindungi keluarga anda daripada mewarisi hutang jika anda meninggal dunia atau menjadi hilang upaya sepenuhnya. Ia tidak selalu wajib dari segi undang-undang, tetapi bank kerap menjadikannya syarat loan. Kedua-dua pilihan ini berkelakuan sangat berbeza:

MRTA ialah pilihan lalai yang lebih murah dan mudah serta boleh dibiayai ke dalam loan. MLTA berkos lebih tetapi memberi anda payout dan fleksibiliti. Tiada satu pun yang secara universal “lebih baik”; ia bergantung pada sama ada anda mengutamakan kos terendah atau perlindungan tetap yang mudah alih. Dapatkan sebut harga daripada sekurang-kurangnya dua pembekal, bukan hanya yang ditolak oleh pegawai bank anda. (Sumber: Loanstreet; iProperty MRTA vs MLTA.)

Contoh kiraan: kos sebenar subsale RM600,000 di Lembah Klang

Mari kita gabungkan semuanya untuk pembeli Malaysia, loan 90% (RM540,000), bukan pembeli kali pertama (atau melebihi garis pengecualian RM500,000), membeli condo RM600,000 di tempat seperti Old Klang Road atau Setapak. Semua jumlah adalah anggaran.

Itu kira-kira 18% daripada harga jika anda membayar MRTA secara tunai, atau sekitar 15-16% jika MRTA dibiayai ke dalam loan dan bank mengetepikan valuation. Apa pun, angka perancangan yang jujur bukan 10%.

Sekarang jalankan rumah yang sama sebagai pembeli kali pertama yang layak berharga RM500,000 ke bawah. Duti setem MOT dan duti setem loan kedua-duanya jatuh ke sifar di bawah pengecualian. Bagi rumah pertama RM500,000 anda akan menjimatkan kira-kira RM11,000 duti setem, menurunkan beban pendahuluan berkesan anda kepada sekitar 13-14% daripada harga. Konsesi tunggal itulah sebab mengekalkan harga di bawah garis RM500,000 begitu penting untuk pembeli kali pertama.

Keputusan: bajetkan 15% pendahuluan, dan kejar garis RM500,000 jika ini rumah pertama anda

Jika anda mahu ambil satu angka sahaja, jadikannya ini: rancang 14-17% daripada harga belian sebagai tunai pendahuluan, dengan 15% sebagai angka kerja yang selamat untuk subsale 90% biasa. Deposit 10% hanyalah tajuk utama. Duti setem, dua set yuran guaman skala, valuation, disbursement dan insurans gadai janji adalah selebihnya, dan ia duit sebenar yang harga senarai tidak pernah tunjukkan.

Panduan ini paling sesuai untuk pembeli kali pertama dan pembeli naik taraf di Lembah Klang dan seluruh Semenanjung Malaysia yang mahu angka all-in sebenar sebelum membuat komitmen. Ia bukan untuk pembeli asing (duti MOT anda kini rata 8%, kiraan yang sama sekali berbeza), pembeli di Sabah dan Sarawak (skala guaman dan peraturan tanah berbeza daripada rejim Semenanjung SRO 2023), atau sesiapa yang membeli hartanah komersial atau industri (peraturan pengecualian berbeza terpakai).

Dua langkah jujur yang paling banyak menjimatkan anda. Pertama, jika ini rumah pertama anda dan anda boleh kekal pada atau di bawah RM500,000, anda menghapuskan hampir semua duti setem sehingga hujung 2027; garis itu berbaloi dioptimumkan. Kedua, minta pegawai bank anda mengetepikan yuran valuation dan menyerap MRTA ke dalam loan, dan minta peguam anda sebut harga skala yang tepat secara bertulis sebelum anda melantik mereka. Ini permintaan biasa, bukan permintaan yang kurang ajar.

Oleh kerana kadar, pengecualian dan peratusan cukai berubah dengan setiap Bajet, anggap setiap angka di sini sebagai indikatif dan sahkan nombor khusus anda dengan peguam conveyancing berlesen, pegawai bank anda, dan LHDN sebelum anda menandatangani. Artikel ini bersifat pendidikan dan bukan nasihat kewangan, undang-undang atau cukai.