Subsale vs New Launch di Malaysia (2026): Mana Patut Anda Beli?

Jika anda ada RM50,000 sedia dan loan pre-approval, persimpangan terbesar di hadapan anda adalah ini: beli unit baharu terus daripada developer (new launch, biasanya off-plan), atau beli unit siap daripada pemilik sedia ada (subsale). Ini dua produk berbeza dengan dua profil risiko berbeza, dan pada 2026 keadaan pasaran memberat jawapannya lebih daripada yang diakui oleh brosur pemasaran.

Ini versi ringkasnya. New launch sesuai untuk pembeli yang mahukan unit yang masih murni, boleh menunggu dua hingga tiga tahun, dan mahu developer menelan sebahagian besar kos tunai awal. Subsale sesuai untuk pembeli yang mahukan unit tepat yang boleh ditinjau hari ini, kunci segera atau pendapatan sewa, dan harga yang boleh dirunding, dengan syarat mereka membiayai sendiri kos kemasukan. Pada pandangan kami, dalam pasaran semasa yang lembap dan sarat overhang, kelebihan rundingan dan kepastian subsale menjadikannya pilihan lalai yang lebih selamat bagi kebanyakan pemilik-penghuni. New launch menang dari segi masa aliran tunai dan keadaan produk, bukan dari segi harga.

Panduan ini bersifat pendidikan dan bukan nasihat kewangan, undang-undang, atau cukai. Berbincang dengan ejen berlesen, peguam, dan jurubank sebelum anda komited. Semua harga dan kos di bawah ialah julat anggaran, jadi semak senarai semasa dan dapatkan sebut harga bertulis.

Apa sebenarnya beza antara subsale dan new launch?

New launch ialah hartanah yang dijual oleh developer, hampir selalu sebelum atau semasa pembinaan (off-plan). Anda membeli daripada brosur, model berskala, dan unit pameran. Bayaran adalah progresif, dikeluarkan secara berperingkat kepada developer apabila pembinaan mencapai tahap tertentu, ditadbir oleh Sale and Purchase Agreement standard Schedule G (landed) atau Schedule H (strata) di bawah Housing Development Act.

Subsale ialah hartanah yang dibeli daripada pemilik semasa di pasaran sekunder. Unit itu sudah siap dan bergeran. Apa yang anda lihat semasa tinjauan itulah yang anda dapat. Anda berunding harga secara terus, menandatangani SPA yang dirunding secara bebas, dan kunci bertukar tangan semasa penyiapan, biasanya tiga hingga empat bulan kemudian.

Berapa sebenarnya kos setiap satu, dan bila?

Di sinilah kedua-duanya paling berbeza, dan di sinilah pembeli terperangkap. Jumlah bil mungkin serupa, tetapi masa tunai diperlukan adalah berbeza sepenuhnya.

Bagi subsale, anda membayar kos kemasukan secara tunai, di awal. Caj standard yang perlu dibayar kepada LHDN dan peguam anda:

• MOT (Memorandum of Transfer) stamp duty, pada skala berperingkat: 1% untuk RM100,000 yang pertama, 2% untuk RM400,000 berikutnya, 3% untuk RM500,000 berikutnya, dan 4% melebihi RM1,000,000 (sumber: ClearTax / LHDN).
• Stamp duty loan agreement: kadar tetap 0.5% daripada jumlah loan.
• Yuran legal: pada skala SRO 2023, lebih kurang 1.25% untuk RM500,000 yang pertama dan 1% untuk baki, dikenakan berasingan pada kedua-dua dokumen SPA dan loan (sumber: iProperty).
• Deposit: biasanya 10% daripada harga semasa menandatangani.

Bagi new launch, developer kerap menanggung yuran legal dan stamp duty sebagai sebahagian daripada pakej rebat, dan kadangkala menambah perabot atau rebat lanjut di atasnya. Anggaran industri meletakkan nilai insentif ini pada RM50,000 hingga RM150,000 bagi pembelian biasa, bergantung pada harga dan pakej. Itu wang sebenar, dan itulah hujah terkuat untuk new launch. Tangkapnya ialah harga biasanya ditetapkan lebih tinggi sejak mula, jadi sebahagian daripada apa yang “ditanggung” sebenarnya sudah dibakar ke dalam angka utama.

Berikut perbandingan petunjuk bagi rumah berharga RM500,000, dibiayai pada 90%. Ini anggaran, jadi sebut harga peguam anda dan pakej developer akan berbeza.

Dua nota penting 2026. Pertama, pembeli kali pertama untuk rumah berharga sehingga RM500,000 menikmati pengecualian penuh stamp duty yang telah dilanjutkan sehingga 31 Disember 2027 (Bajet 2026), yang menyempitkan jurang tunai awal bagi pembeli subsale segmen mampu milik. Kedua, pembeli asing kini membayar stamp duty kadar tetap 8% ke atas hartanah kediaman bagi instrumen yang dilaksanakan dari 1 Januari 2026, yang mengubah kiraan secara material bagi bukan warganegara tanpa mengira subsale atau new launch. Penduduk tetap Malaysia dilayan seperti warganegara dan mengekalkan kadar berperingkat.

Ada juga kos tersembunyi pada new launch yang dilangkau oleh brosur: faedah loan progresif semasa pembinaan. Sebaik bank mula mengeluarkan bayaran kepada developer, anda mula membayar faedah ke atas apa yang telah dikeluarkan, selalunya selama dua hingga tiga tahun, tanpa kunci dan tanpa sewa untuk mengimbanginya. Sediakan bajet untuknya.

Apakah property overhang, dan bagaimana ia patut mengubah keputusan anda?

Inilah data yang patut berada di tengah-tengah mana-mana keputusan pembelian 2026, dan kebanyakan panduan portal menyembunyikannya.

Laporan S3 2025 NAPIC merekodkan kira-kira 28,672 unit kediaman siap yang tidak terjual, bernilai sekitar RM17.25 bilion, naik kira-kira 30% berbanding tahun sebelumnya. “Overhang” secara khusus bermaksud hartanah siap dan tidak terjual yang telah terbiar lebih daripada sembilan bulan. Kondominium, apartmen, dan apartmen servis mendorong kebanyakan peningkatan, dan stok bertingkat tinggi yang berharga melebihi RM500,000 di pasaran pinggir bandar dan selatan membawa bahagian yang berat (sumber: NAPIC, The Star, IQI).

Mengapa ini penting untuk pilihan anda:

• Bagi pembeli subsale, ia kelebihan. Pasaran dengan puluhan ribu unit siap yang tidak terjual ialah pasaran pembeli dalam segmen yang terjejas. Penjual bersaing dengan stok developer. Berunding dengan tegas.
• Bagi pembeli new launch, ia lampu amaran. Jika anda mengincar menara off-plan di kawasan yang sudah dibanjiri kondo siap yang tidak terjual, anda membeli ke dalam lebihan bekalan yang terbukti. Pertumbuhan modal dan permintaan sewa kedua-duanya akan bergelut. Semak angka overhang NAPIC untuk negeri dan segmen tertentu sebelum anda menandatangani.

Overhang ini tertumpu, bukan seragam. Apartmen servis dan unit bertingkat tinggi dalam julat RM500,000 hingga RM1 juta dan negeri-negeri tertentu (Johor, Penang, dan pinggir KL telah menonjol) membawa beban paling berat. Rumah landed di kawasan kejiranan Lembah Klang yang mantap berkelakuan jauh berbeza. Angka utama ialah dorongan untuk menyemak kawasan tertentu anda, bukan kesimpulan menyeluruh.

Apakah risiko sebenar membeli off-plan?

Off-plan ialah risiko penentu new launch, dan ia berhak mendapat penilaian jujur dan bukan kilauan brosur.

• Produk boleh berbeza daripada unit pameran. Unit pameran digayakan, kadangkala dengan susun atur dan kelengkapan bukan standard. Unit yang diserahkan ialah spesifikasi standard. Pada pandangan kami, jurang inilah punca paling biasa kekecewaan pembeli.
• Penyerahan boleh tertangguh. Di bawah SPA standard Housing Development Act, milikan kosong mesti diserahkan dalam tempoh 24 bulan (landed, Schedule G) atau 36 bulan (strata, Schedule H) dari SPA. Jika developer terlepas tarikh itu, Liquidated Ascertained Damages dikenakan pada 10% setahun daripada harga belian, dikira dari hari ke hari sehingga anda mengambil milikan. Itu perlindungan tulen, tetapi menuntutnya adalah satu proses, dan masa yang hilang tetap masa yang hilang.
• Pengabaian jarang berlaku tetapi nyata. Projek memang boleh tergendala atau terbengkalai. Risiko tertumpu pada developer yang lebih kecil dan kurang bermodal serta keadaan pasaran yang lebih lemah.
• Risiko pasaran sepanjang tempoh pembinaan. Harga, kadar, dan permintaan sewa semuanya boleh bergerak menentang anda antara tempahan dan kunci. Anda terkunci pada harga hari ini untuk unit yang diserahkan dalam dua hingga tiga tahun.

Pengurangan risiko kebanyakannya adalah usaha wajar: beli daripada developer dengan rekod penyerahan yang panjang dan bersih, semak bahawa projek mempunyai kelulusan yang diperlukan dan lesen developer, dan baca klausa SPA mengenai tarikh penyerahan, tempoh liabiliti kecacatan, dan LAD sebelum menandatangani.

Risiko subsale berbeza dan, jujurnya, lebih boleh dikawal. Pendedahan utama ialah keadaan unit (sediakan bajet untuk renovation dan periksa kecacatan, kebocoran, dan pengubahsuaian haram) serta geran dan caj tertunggak (peguam anda menjalankan land search dan menyemak kaveat serta tunggakan developer atau pengurusan). Pembeli strata patut bertanya status akaun pengurusan dan kesihatan sinking fund.

Siapa patut beli new launch, dan siapa patut beli subsale?

Inilah bahagian yang didorong oleh keputusan akhir. Padankan diri anda dengan lajur yang sesuai.

Jadi mana patut anda beli?

Bagi kebanyakan pemilik-penghuni pada 2026, keputusan kami condong kepada subsale. Sebabnya konkrit: anda membeli unit sebenar yang anda periksa, anda mengambil kunci dalam beberapa bulan, pasaran yang lembap dan sarat overhang menyerahkan kuasa rundingan kepada anda, dan anda mengelak tempoh mati membayar faedah progresif tanpa bumbung di atas kepala anda. Harganya ialah anda membiayai kos kemasukan secara tunai, dan bagi pembeli kali pertama di bawah RM500,000, pengecualian stamp duty (dilanjutkan hingga akhir 2027) melembutkan walaupun itu.

New launch ialah pilihan yang betul, dan benar-benar kukuh, apabila tukaran itu berbaloi untuk anda: anda kurang tunai tetapi pendapatan stabil, anda mahu unit baharu dengan waranti penuh, anda boleh menunggu dengan selesa selama dua hingga tiga tahun, dan yang paling penting anda membeli daripada developer dengan rekod penyerahan yang bersih di kawasan yang belum lemas dalam stok tidak terjual. Pakej rebat ialah nilai sebenar, bukan helah, apabila syarat-syarat itu dipenuhi.

Apa yang kami tidak akan lakukan: beli off-plan semata-mata kerana unit pameran kelihatan cantik dan tunai awal rendah, di lokaliti yang data NAPIC sudah menandakan sebagai lebihan bekalan. Itulah corak khusus yang meninggalkan pembeli terbenam.

Ke arah mana pun anda condong, lakukan dua perkara sebelum anda menandatangani. Dapatkan angka overhang dan harga NAPIC untuk negeri dan segmen tepat anda, dan dapatkan sebut harga kos bertulis (peguam, stamp duty, dan untuk new launch, anggaran faedah progresif). Harga utama tidak pernah menjadi harga keseluruhan. Kemudian bawa SPA kepada peguam berlesen dan loan kepada jurubank, kerana keputusan besar dalam hartanah ialah keputusan yang hanya dokumen sahaja boleh menjawab.