Bolehkah Warga Asing Beli Hartanah di Malaysia? Peraturan, Harga dan Duti Setem 8% 2026

Jika anda bukan rakyat Malaysia yang sedang mempertimbangkan untuk membeli rumah, kondominium atau unit pelaburan di sini, panduan ini adalah untuk anda. Ia merangkumi apa yang boleh dan tidak boleh dibeli oleh warga asing, harga lantai mengikut negeri, laluan tinggal jangka panjang MM2H, had pembiayaan yang dikenakan bank kepada bukan warganegara, dan cukai yang berubah pada 1 Januari 2026. Kami menamakan portal dan pihak berkuasa (LHDN, BNM, MM2H, iProperty, PropertyGuru, Loanstreet) supaya anda boleh mengesahkan setiap angka sendiri, kerana peraturan ini benar-benar berubah dari tahun ke tahun.

Jawapan yang terus dan jujur: ya, warga asing boleh memiliki secara sah kebanyakan hartanah kediaman di Malaysia, tetapi dengan syarat sebenar yang terpakai. Anda mesti membeli melebihi harga lantai minimum negeri anda (lazimnya sekitar RM1 juta, tetapi banyak berbeza), mendapat kebenaran bertulis pihak berkuasa negeri, dan menerima bahawa bermula 2026 anda membayar duti setem pemindahan rata 8% yang tidak dibayar warganegara. Ada kategori yang anda memang tidak boleh beli pada sebarang harga. Tiada satu pun daripada ini menjadikan Malaysia tertutup kepada warga asing; ia menjadikannya pasaran yang peraturannya memberi ganjaran kepada mereka yang membuat kajian terlebih dahulu. Semua yang di bawah dilabel anggaran dan bersumber, dan ia bersifat pendidikan sahaja, bukan nasihat kewangan, undang-undang atau cukai.

Asas undang-undang: kebenaran negeri ialah penjaga pintu

Tanah di Malaysia adalah perkara negeri, ditadbir di bawah Kanun Tanah Negara (National Land Code). Peruntukan utama bagi warga asing ialah Seksyen 433B, yang bermaksud setiap perolehan oleh warga asing memerlukan kelulusan bertulis (kebenaran) daripada pihak berkuasa negeri berkaitan, biasanya melalui Pejabat Tanah negeri atau Majlis Mesyuarat Kerajaan Negeri. Ini bukan formaliti yang boleh anda langkau. Tempoh kelulusan dilaporkan berjulat dari kira-kira satu hingga enam bulan bergantung pada negeri (anggaran), dan negeri menilai permohonan anda mengikut dasar pemilikan asingnya sendiri. Pada pandangan kami, langkah kebenaran ini ialah bahagian proses yang paling kerap dipandang remeh, jadi peruntukkan masa untuknya.

Ambang harga minimum (2026, anggaran dan khusus negeri)

Oleh kerana setiap negeri menetapkan lantainya sendiri, tiada satu angka kebangsaan tunggal. Ambang yang paling lazim adalah sekitar RM1 juta (anggaran), tetapi julatnya luas:

• Kuala Lumpur: kira-kira RM1,000,000 untuk kebanyakan jenis hartanah (anggaran).
• Selangor: dilaporkan sekitar RM2,000,000 untuk hartanah bertanah di zon utama (Zon 1 dan 2) dan kira-kira RM1,500,000 untuk strata, turun ke sekitar RM1,000,000 di Zon 3 luar (semuanya anggaran); Selangor juga secara amnya menghadkan warga asing kepada strata atau hartanah bertanah berpagar dan berkawal, jadi sahkan lantai semasa dan peraturan jenis hartanah dengan pejabat tanah negeri.
• Pulau Pinang: angka di pulau lazimnya disebut lebih tinggi (sesetengah sumber memetik sehingga sekitar RM3,000,000 untuk hartanah bertanah dan kira-kira RM1,000,000 untuk strata), dengan tanah besar lebih rendah (anggaran).
• Melaka: selalunya sekitar RM500,000 untuk strata dan kira-kira RM1,000,000 untuk hartanah bertanah (anggaran).

Zon khas boleh berbeza. Medini di Johor, sebagai contoh, dari segi sejarah membenarkan pembelian oleh warga asing tanpa lantai RM1 juta yang biasa (anggaran; sahkan status semasa). Anggap setiap angka di sini sebagai titik permulaan untuk disahkan, bukan sebut harga, kerana negeri menyemak semula angka ini dan syarat-syarat terpakai. Semak angka semasa dengan pejabat tanah negeri, atau rujuk silang portal penyenaraian seperti iProperty dan PropertyGuru, sebelum anda jatuh hati pada sesuatu unit.

Apa yang warga asing tidak boleh beli (pada sebarang harga)

Wang tidak mengatasi perkara ini. Tanpa mengira berapa banyak anda tawarkan, warga asing secara amnya tidak boleh membeli:

• Tanah rizab Melayu.
• Unit kuota Bumiputera (sebahagian unit dalam pembangunan yang dikhaskan untuk pembeli Bumiputera).
• Perumahan kos rendah dan kos sederhana, termasuk unit yang dikelaskan sebagai rumah kos rendah.
• Tanah pertanian (dalam kebanyakan kes).

Peraturan ini wujud untuk melindungi akses tempatan dan Bumiputera kepada perumahan. Jadi senarai pendek anda mestilah kategori yang dibenarkan dan berharga melebihi lantai negeri, dengan kebenaran boleh diperoleh. Jika seorang ejen mengetepikan had ini, itu satu tanda amaran.

MM2H: visa, bukan permit pembelian

Malaysia My Second Home (MM2H) ialah program visa tinggal jangka panjang, sering dikelirukan dengan syarat pemilikan. Anda tidak memerlukan MM2H untuk membeli. Apa yang MM2H boleh lakukan ialah memberi anda kediaman dan, dengan sesetengah bank, pembiayaan yang lebih baik. Peringkat yang diperbaharui lazimnya diringkaskan sebagai Silver, Gold dan Platinum, dengan keperluan deposit tetap kira-kira USD 150,000, USD 500,000 dan USD 1,000,000, dan minimum pembelian hartanah sekitar RM600,000, RM1,000,000 dan RM2,000,000 masing-masing (semuanya anggaran). Umur minimum pemohon diturunkan kepada 25 pada 2024. Oleh kerana terma MM2H telah berubah berulang kali, sahkan peraturan semasa di laman program rasmi MM2H sebelum bergantung pada sebarang angka.

Duti setem 8% (berkuat kuasa 1 Januari 2026)

Inilah perubahan utama. Di bawah Bajet 2026, berkuat kuasa 1 Januari 2026, bukan warganegara (tidak termasuk penduduk tetap Malaysia) membayar duti setem rata 8% ke atas Memorandum Pindah Milik (MOT) untuk hartanah kediaman, menurut pelbagai ringkasan cukai yang menerangkan langkah tersebut. Itu kira-kira dua kali ganda kadar rata 4% sebelumnya, dan jauh lebih tinggi daripada skala berperingkat yang dibayar warganegara (lazimnya 1% pada RM100,000 pertama, 2% hingga RM500,000, 3% hingga RM1,000,000, dan 4% melebihi itu, anggaran).

Bagi rumah berharga kira-kira RM1.5 juta, 8% adalah kira-kira RM120,000, berbanding kira-kira RM44,000 di bawah skala berperingkat warganegara (anggaran). Pencetusnya adalah apabila instrumen pemindahan disempurnakan, bukan apabila anda menandatangani perjanjian jual beli, jadi pemasaan penting berhampiran tarikh peralihan. Penduduk tetap dilayan seperti warganegara di sini. Sentiasa sahkan kadar semasa di LHDN sebelum anda membuat belanjawan. Sejujurnya, jika 8% itu betul-betul merosakkan angka anda, itu satu isyarat untuk berhenti seketika dan bukannya meneruskan secara paksa.

Had pembiayaan untuk warga asing

Jangkakan untuk meminjam kurang daripada penduduk tempatan. Warga asing bukan MM2H lazimnya mendapat sehingga kira-kira 70% margin pembiayaan (deposit 30%), pemegang MM2H mungkin mencapai sekitar 80%, dan warga asing yang berkahwin dengan rakyat Malaysia kadangkala boleh mengakses sehingga kira-kira 90% melalui pasangan, menurut Loanstreet dan ringkasan pemberi pinjaman (semuanya anggaran dan bergantung pada pemberi pinjaman). Dasar Bank Negara Malaysia (BNM) dan peraturan kredit setiap bank terpakai, dan bank asing yang beroperasi di sini kadangkala lebih fleksibel dengan bukan pemastautin. Bandingkan tawaran melalui Loanstreet dan kira angka anda sendiri.

Jangan lupa cukai keluar

Apabila anda menjual, Cukai Keuntungan Harta Tanah (RPGT) terpakai. Warga asing dan syarikat asing lazimnya disebut pada kira-kira 30% untuk pelupusan dalam tempoh lima tahun pertama dan kira-kira 10% selepas itu, tanpa pelepasan tempoh pegangan 0% yang akhirnya boleh dicapai warganegara (anggaran; sahkan di LHDN). Pegangan cukai 7% ke atas harga perolehan oleh pembeli juga lazim apabila penjual ialah bukan warganegara. Ambil kira perkara ini sebelum anda menganggap pembelian sebagai jualan semula jangka pendek.

Kesimpulan

Pada pandangan kami, membeli hartanah di Malaysia sebagai warga asing benar-benar boleh dilaksanakan, tetapi hanya jika unit sasaran anda melepasi tiga pintu serentak: ia kategori yang dibenarkan (bukan rizab atau kos rendah atau sederhana), ia berharga melebihi lantai negeri anda (selalunya sekitar RM1 juta, anggaran), dan anda boleh mendapatkan kebenaran negeri. Jika anda melepasi semua itu, urus niaga itu nyata. Jika belanjawan anda hanya berfungsi dengan mengabaikan duti setem 8%, deposit yang lebih besar daripada had pinjaman kira-kira 70%, atau RPGT semasa keluar, maka pada pendapat jujur kami anda belum bersedia dan patut menunggu atau membeli pada harga lebih rendah. Kira dahulu: kalkulator kemampuan pinjaman rumah dan kos pembelian iHome, ditambah alat sewa lawan beli dan perbandingan kawasan, akan memberitahu anda dengan pantas sama ada angka-angka itu bertahan terhadap premium warga asing. Sahkan setiap angka terhadap LHDN, BNM dan laman rasmi MM2H, kerana kesemuanya berubah.

Panduan ini bersifat pendidikan sahaja dan bukan nasihat kewangan, undang-undang atau cukai. Sahkan peraturan dan angka semasa dengan pihak berkuasa Malaysia yang berkaitan dan profesional berlesen sebelum bertindak.