外国人可以在马来西亚买房吗？2026年的规定、价格门槛与8%印花税

如果你是非马来西亚人，正在考虑在这里买一间住家、公寓或投资单位，这份指南就是为你而写。它涵盖外国人可以买和不能买的类别、各州的价格门槛、长期居留的MM2H途径、银行对非公民设下的贷款限制，以及在2026年1月1日生效的税务改变。我们点名了相关的入门网站和当局（LHDN、BNM、MM2H、iProperty、PropertyGuru、Loanstreet），方便你自己核实每一个数字，因为这些规定确实年年都在变。

最直接、最坦白的答案是：可以，外国人在法律上可以拥有马来西亚大部分的住宅房产，但附带实实在在的条件。你必须购买高于所在州属最低价格门槛的房产（普遍约RM1 million，但差距很大），取得州政府当局的书面同意，并且接受从2026年起你要缴付公民不必缴的划一8%产权转让印花税。有些类别是你无论出多少钱都不能买的。这些条件并不代表马来西亚对外国人关上大门；它只是让这个市场变成一个会奖励事先做好功课的人的地方。底下的所有内容都标明是约数并附上出处，而且这里纯属教育性质，并非财务、法律或税务建议。

法律基础：州政府同意是把关人

马来西亚的土地属于州权事务，受《国家土地法典》（National Land Code）管辖。对外国人最关键的条文是第433B条（Section 433B），它的意思是每一宗外国人的购置都需要取得相关州政府当局的书面批准（同意），通常是透过州土地局或行政议会办理。这并不是一道可以跳过的手续。据报批准的时间依据州属不同，大约介于一个月到六个月（约数），州政府会按照本身的外国人拥有权政策来审核你的申请。在我们看来，这道同意手续是整个过程中最被低估的一环，所以请为它预留时间。

最低价格门槛（2026年，约数且因州而异）

由于每个州都自行设定门槛，并没有一个全国统一的数字。最普遍的门槛约为RM1 million（约数），但落差很大：

• 吉隆坡：大部分房产类型约为RM1,000,000（约数）。
• 雪兰莪：据报在黄金地段（第1区和第2区）的有地住宅约为RM2,000,000，分层房产约为RM1,500,000，到了外围的第3区则降至约RM1,000,000（全部为约数）；雪兰莪一般也会限制外国人只能购买分层房产或有门卫管制（gated-and-guarded）的有地住宅，所以请向州土地局确认现行的门槛以及房产类型的规定。
• 槟城：槟岛的数字普遍被引述得比较高（有些资料指有地房产高达约RM3,000,000，分层房产约RM1,000,000），而威省（mainland）则较低（约数）。
• 马六甲：分层房产常见约为RM500,000，有地房产约为RM1,000,000（约数）。

特别经济区可能有所不同。例如柔佛的美迪尼（Medini），过去就允许外国人购买而不受一般RM1 million门槛限制（约数；请确认目前的状况）。请把这里的每一个数字都当成一个需要核实的起点，而不是报价，因为各州会修订这些规定并附带条件。在你爱上某个单位之前，先向州土地局查证现行的数字，或者透过iProperty和PropertyGuru这类房产入门网站交叉比对。

外国人不能买的房产（无论价格多少）

钱解决不了这些限制。无论你出价多高，外国人一般都不能买：

• 马来保留地。
• 土著固打单位（一个发展项目中保留给土著买家的部分单位）。
• 低价和中价房屋，包括被归类为rumah kos rendah（低成本房屋）的单位。
• 农业地（在大多数情况下）。

这些规定的存在，是为了保障本地人和土著取得房屋的机会。所以你的候选名单上的单位，必须既是被允许的类别，价格又高于州属门槛，而且能够取得同意。如果有经纪轻描淡写地把这些限制带过，那就是一个警讯。

MM2H：是签证，不是购房准证

马来西亚第二家园计划（MM2H）是一项长期居留签证计划，常常被误以为是拥有房产的条件。你不需要MM2H也能买房。MM2H能做到的，是给你居留权，以及在某些银行那里取得更好的贷款。改版后的级别普遍被归纳为Silver、Gold和Platinum，定期存款要求大约分别为USD 150,000、USD 500,000和USD 1,000,000，配套的房产购买最低额约为RM600,000、RM1,000,000和RM2,000,000（全部为约数）。申请者的最低年龄在2024年已下调至25岁。由于MM2H的条款已经改过好几次，在你依据任何数字行事之前，请到官方MM2H计划网站确认现行的规定。

8%印花税（2026年1月1日生效）

这是最受瞩目的改变。根据2026年财政预算案，自2026年1月1日起，非公民（马来西亚永久居民除外）在购买住宅房产的产权转让备忘录（MOT）上要缴付划一8%的印花税，多份税务摘要在描述这项措施时都有引述。这大约是之前划一4%的两倍，也远高于公民所缴的累进税率（常见为首RM100,000征1%，至RM500,000征2%，至RM1,000,000征3%，超过部分征4%，约数）。

以一间约RM1.5 million的房子来算，8%大约是RM120,000，而公民的累进税率大约只是RM44,000（约数）。计税的触发点是产权转让文件签立的那一刻，而不是你签买卖合约的时候，所以在过渡期前后，时机很重要。永久居民在这一点上是当成公民看待的。在你做预算之前，请务必到LHDN核实现行的税率。说实在的，如果这8%会实质上打乱你的数字，那就是一个该暂停的信号，而不是硬着头皮闯过去。

外国人的贷款限制

请预期你能贷到的会比本地人少。非MM2H的外国人通常最高可获约70%的贷款额度（也就是付30%头期），MM2H持有人可能达到约80%，而与马来西亚公民结婚的外国人有时可以透过配偶取得高达约90%，这是根据Loanstreet以及贷款机构的摘要（全部为约数，视贷款机构而定）。Bank Negara Malaysia（BNM）的政策以及每一家银行的信贷规定都适用，而在这里营运的外资银行有时对非居民会比较灵活。透过Loanstreet比较各家的方案，再自己算一算数字。

别忘了脱售时的税

当你卖出去的时候，房地产盈利税（Real Property Gains Tax，RPGT）就会适用。外国人和外国公司常被引述为：在头五年内脱售约征30%，之后约征10%，并且没有公民最终可以享有的0%持有期减免（约数；请到LHDN确认）。当卖家是非公民时，买家通常也会按购置价预扣7%。在你把一宗买卖当成短期炒卖之前，先把这一项算进去。

我们的结论

在我们看来，外国人在马来西亚买房确实是可行的，但前提是你看中的单位要同时通过三道关卡：它是被允许的类别（不是保留地、低价或中价房屋），价格高于所在州属的门槛（往往约RM1 million，约数），而且你能够取得州政府的同意。如果你能过这三关，这宗交易就是真的可行。如果你的预算只有在忽略8%印花税、约70%贷款上限所带来的更大头期、或脱售时的RPGT之后才算得过，那么坦白说，在我们看来你还没准备好，应该再等一等或买便宜一点的。先把数字算清楚：iHome的房贷负担能力和购房成本计算器，加上租或买（rent vs buy）工具和地区比较，会很快告诉你这些数字撑不撑得过外国人溢价。请对照LHDN、BNM和官方MM2H网站核实每一个数字，因为这些全都会变。

这份指南纯属教育性质，并非财务、法律或税务建议。在采取行动之前，请向相关的马来西亚当局以及持牌专业人士确认现行的规定与数字。