Berapa Banyak Home Loan Anda Mampu di Malaysia? DSR Diterangkan (2026)

Berapa banyak home loan yang anda mampu di Malaysia bergantung pada satu angka yang lebih dipentingkan oleh bank berbanding condo impian anda: Debt Service Ratio (DSR) anda. Secara mudahnya, DSR ialah bahagian pendapatan bulanan anda yang sudah pun pergi kepada hutang, ditambah ansuran home loan baharu. Kebanyakan bank meluluskan apabila bahagian itu kekal dalam lingkungan kira-kira 60-70% daripada pendapatan bersih anda. Selebihnya (margin of finance, CCRIS, CTOS, umur, tempoh pinjaman) sama ada melebarkan atau memendekkan jurang antara apa yang anda mahu dan apa yang bank akan luluskan.

Pada pandangan kami, kebanyakan pembeli kali pertama tersilap kira apa yang mereka layak kerana mereka terlupa dua perkara: loan kereta meragut sebahagian besar DSR, dan bank memberi pinjaman berdasarkan pendapatan bersih, bukan angka kasar pada surat tawaran. Panduan ini menunjukkan dengan tepat bagaimana matematiknya berfungsi, dengan contoh kiraan dan jadual kemampuan dalam RM, supaya anda melangkah masuk ke bank mengetahui siling sebenar anda.

Apa itu DSR dan kenapa ia menentukan segala-galanya?

DSR (Debt Service Ratio) ialah jumlah komitmen hutang bulanan dibahagi pendapatan, dinyatakan dalam peratusan. Perbadanan Insurans Deposit Malaysia (PIDM) mentakrifkannya sebagai ukuran keupayaan anda menampung hutang daripada pendapatan anda (PIDM).

Formulanya:

DSR = (Jumlah komitmen hutang bulanan + ansuran home loan baharu) ÷ Pendapatan bersih bulanan × 100

Dua perincian yang sering mengelirukan orang:

1. Bank guna pendapatan bersih, bukan kasar. Kebanyakan pemberi pinjaman di Malaysia menilai DSR berdasarkan pendapatan selepas potongan EPF, SOCSO dan cukai. Jadi gaji kasar RM6,000 mungkin dinilai pada kira-kira RM5,000-5,200 bersih.
2. Semua hutang sedia ada dikira, termasuk loan kereta, pinjaman peribadi, PTPTN (dianggap sebagai komitmen oleh banyak bank), dan bahagian yang diandaikan daripada had kad kredit anda (lazimnya 5% daripada jumlah had, walaupun anda bayar penuh).

Ada satu mitos lazim bahawa Bank Negara Malaysia (BNM) menetapkan had DSR tetap. Ia tidak. BNM menghendaki bank memberi pinjaman secara bertanggungjawab di bawah Garis Panduan Pembiayaan Bertanggungjawab, tetapi setiap bank menetapkan siling DSR dalamannya sendiri. Itulah sebabnya dua bank boleh melihat slip gaji yang sama dan memberi anda jawapan yang berbeza.

Siling DSR apa yang bank benar-benar akan terima?

Pada hakikatnya, tiada satu angka kebangsaan. Sebagai julat praktikal yang diperhatikan merentas bank-bank utama Malaysia pada 2025-2026, siling berkelompok seperti ini:

(Julat adalah indikatif, disusun daripada panduan bank utama dan sumber perbandingan pemberi pinjaman; semak kriteria semasa dengan setiap bank.)

Pandangan jujur kami: jangan sasarkan siling. DSR 70% bermakna hampir tiga perempat daripada gaji bawa pulang anda sudah terikat sebelum makanan, petrol, insurans, dan anak-anak. Bank mungkin meluluskannya; aliran tunai anda mungkin masih lemas. Kami menganggap 50% atau ke bawah sebagai selesa dan 60% sebagai had atas yang berhemat bagi kebanyakan isi rumah.

Berapa banyak pendapatan bersih RM5,000 atau RM10,000 boleh pinjam?

Inilah jadual kemampuan yang pembeli benar-benar mahukan. Ia mengandaikan tiada hutang lain, tempoh pinjaman 35 tahun, dan kadar pinjaman efektif indikatif kira-kira 4.0% setahun (lebih lanjut mengenai kadar di bawah). Ia menggunakan DSR 70% sebagai maksimum teori dan DSR 50% yang lebih realistik sebagai angka selesa.

(Jumlah loan adalah anggaran, dibundarkan, dan mengandaikan sifar komitmen sedia ada pada ~4% selama 35 tahun. Kelulusan sebenar lebih rendah sebaik sahaja loan kereta, kad dan buffer bank sendiri terpakai. Semak kadar semasa dan jalankan kalkulator pemberi pinjaman.)

Perhatikan jurang antara lajur 70% dan 50%. Jurang itu ialah penyerap kejutan anda. Yang berpendapatan RM5,000 yang meminjam hampir RM790,000 hampir tiada ruang jika OPR naik atau kereta rosak; orang yang sama lebih dekat RM560,000 boleh tidur lena pada waktu malam.

Contoh kiraan DSR: kenali Aiman

Aiman berumur 32 tahun, berpendapatan bersih RM6,000 sebulan selepas EPF dan cukai. Komitmen sedia ada beliau:

• Loan kereta: RM900/bulan
• Had kad kredit RM20,000, jadi bank menganggap 5% = RM1,000/bulan sebagai komitmen
• PTPTN: RM150/bulan

Komitmen sedia ada berjumlah RM2,050. Beliau mahukan home loan dengan ansuran RM1,800/bulan.

DSR = (RM2,050 + RM1,800) ÷ RM6,000 × 100 = 64.2%

Pada 64%, Aiman berada dalam siling 70% tetapi melebihi garis selesa 60%. Kebanyakan bank akan meluluskan, tetapi bank yang konservatif mungkin menolak atau memendekkan tempoh pinjamannya. Sekarang lihat apa yang berlaku jika Aiman menjelaskan kad kreditnya dan mengurangkan komitmen RM1,000 yang diandaikan kepada RM0:

DSR = (RM1,050 + RM1,800) ÷ RM6,000 × 100 = 47.5%

Orang yang sama, gaji yang sama, jatuh daripada di ambang kepada selesa semata-mata dengan membunuh satu baki berpusing. Inilah langkah paling berkesan yang kebanyakan pembeli boleh buat sebelum memohon.

Apa itu margin of finance dan bolehkah anda benar-benar dapat 90%?

Margin of finance (juga dipanggil loan-to-value, atau LTV) ialah peratusan harga hartanah yang bank akan pinjamkan. Selebihnya ialah deposit anda. Peraturan utamanya, disahkan oleh BNM:

Had 70% pada loan perumahan ketiga yang tertunggak ialah peraturan makroprudensial BNM yang diperkenalkan pada 2010 untuk membendung spekulasi (BNM). Ia mengira loan perumahan anda yang tertunggak, bukan hartanah yang sudah anda selesaikan sepenuhnya. Jadi jika anda telah melunaskan rumah pertama anda, pembelian “ketiga” anda kadangkala masih boleh layak sebagai kedua untuk tujuan margin (Loanstreet).

Dua peringatan jujur. Pertama, walaupun pada rumah pertama, 90% ialah siling, bukan jaminan; DSR atau CCRIS yang lemah boleh menarik tawaran anda turun kepada 80-85%. Kedua, 90% yang anda pinjam tidak menampung kos kemasukan lain anda. Belanjakan secara berasingan untuk yuran guaman, duti setem perjanjian loan (kadar rata 0.5% daripada jumlah loan, ditadbir oleh LHDN), penilaian dan duti setem Memorandum of Transfer (MOT). Pada rumah RM500,000, kos tambahan tersebut boleh mencecah RM15,000-25,000 tunai di atas deposit anda, walaupun pembeli kali pertama patut menyemak pengecualian Bajet semasa, yang ada kalanya mengecualikan duti setem loan pada rumah berharga lebih rendah.

Kadar faedah apa yang patut anda masukkan ke dalam kiraan?

Ansuran anda, dan oleh itu DSR anda, berayun mengikut kadar. Sejak 1 Ogos 2022, BNM menggantikan rangka kerja Base Rate lama dengan Standardised Base Rate (SBR) untuk loan kadar terapung runcit baharu, ditambat 1:1 kepada Overnight Policy Rate (OPR) (iProperty).

OPR telah dipotong kepada 2.75% pada Julai 2025, pengurangan pertama sejak 2020, dan dikekalkan pada tahap itu sehingga 2026 (BNM OPR Decisions). Bank menambah spread mereka sendiri di atasnya, jadi kadar home loan efektif pada 2026 lazimnya berada dalam julat kira-kira 3.8-4.5% bergantung pada profil anda dan margin bank.

Satu peraturan praktikal yang kami guna: uji-tekan ansuran anda pada 1-1.5% di atas kadar yang ditawarkan. Jika DSR anda masih bertahan pada, katakan, 5.5%, anda ada ruang bernafas yang sebenar. Jika ia hanya berfungsi pada 4% semasa, satu kenaikan OPR boleh menolak anda ke dalam kesusahan.

Apa lagi yang boleh menyebabkan loan anda ditolak?

DSR dan margin perlu tetapi tidak mencukupi. Bank juga menarik CCRIS anda (rekod pembayaran yang diuruskan BNM yang menunjukkan kelakuan 12 bulan terakhir) dan laporan CTOS (yang merangkumi skor kredit, rekod guaman dan rujukan dagangan).

• Skor CTOS: skor dalam julat 697-850 dianggap baik (CTOS). Skor di bawah kira-kira 650 sering menghadapi penolakan atau harga lebih buruk. Skala penuh ialah 300-850.
• Kelakuan CCRIS: walaupun satu atau dua pembayaran terlepas baru-baru ini menanda anda sebagai berisiko, tanpa mengira skor utama.

Punca penolakan paling lazim yang kami lihat, dalam susunan kasar:

1. DSR terlalu tinggi sebaik sahaja bank memasukkan loan kereta dan komitmen kad yang diandaikan.
2. Pembayaran lewat baru-baru ini pada CCRIS (kad, kereta, pinjaman peribadi, malah ansuran telefon yang dibiayai melalui bank).
3. Bukti pendapatan tidak mencukupi atau tidak stabil, terutamanya bagi yang bekerja sendiri dan penerima komisen yang tidak dapat menunjukkan penyata bank yang bersih.
4. Terlalu banyak permohonan loan baru-baru ini, yang muncul pada CCRIS sebagai pertanyaan dan menandakan kelaparan kredit.
5. Pertembungan umur dan tempoh pinjaman: tempoh pinjaman maksimum ialah 35 tahun atau sehingga umur 70, mana yang lebih awal (sesetengah bank meregang sehingga 75). Seorang berumur 45 tahun hanya boleh mendapat tempoh ~25 tahun sehingga umur 70, yang menaikkan ansuran dan menolak DSR ke atas.

Bagaimana anda meningkatkan peluang kelulusan sebelum memohon?

Langkah konkrit dan berkesan tinggi, kira-kira mengikut susunan impak:

1. Bunuh hutang berpusing. Kurangkan atau tutup kad kredit dan turunkan had. Ini ialah kemenangan DSR terpantas, seperti yang ditunjukkan contoh Aiman.
2. Selesaikan atau refinance loan kereta jika ia hampir tamat. Membuang ansuran kereta RM900-1,000 boleh membebaskan RM150,000-200,000 ruang home loan.
3. Bersihkan 12 bulan terakhir CCRIS anda. Tiada pembayaran lewat, titik. Tetapkan auto-debit pada segala-galanya.
4. Tarik laporan MyCTOS anda sendiri dahulu supaya anda boleh membetulkan ralat sebelum bank melihatnya.
5. Elakkan loan baharu dan pertanyaan kredit selama 6-12 bulan sebelum memohon.
6. Dokumenkan pendapatan dengan betul. Tiga hingga enam bulan slip gaji dan penyata bank; bagi yang bekerja sendiri, penyata bersih dan penyata cukai yang difailkan lebih penting daripada angka yang diisytiharkan besar.
7. Mohon ke beberapa bank, sebaik-baiknya melalui mortgage broker, kerana setiap satu menetapkan siling DSR sendiri dan mungkin menilai profil anda secara berbeza.

Keputusan: apa yang patut anda buat sebenarnya?

Bagi kebanyakan pembeli di Malaysia, jawapan realistiknya begini: andaikan bank akan meluluskan anda untuk kurang daripada apa yang jadual kemampuan cadangkan, dan sasarkan untuk meminjam lebih kurang daripada itu. Kira DSR anda dengan jujur menggunakan pendapatan bersih dan setiap komitmen sedia ada, sasarkan DSR pada atau di bawah 50-60%, uji-tekan ansuran pada 1-1.5% di atas kadar yang ditawarkan, dan jelaskan hutang berpusing sebelum anda memohon.

Pendekatan ini sesuai untuk anda jika anda mahukan loan yang boleh anda tampung dengan selesa melalui kitaran OPR, ketidaktentuan kerja, atau bayi baru. Ia bukan untuk anda jika anda berazam untuk memaksimumkan siling bank bagi membeli unit sebesar mungkin; jalan itu sah dan kadangkala diluluskan, tetapi pada pandangan kami ia rapuh, dan jurang antara “diluluskan” dan “mampu” itulah tempat tekanan kewangan hidup.

Satu nota jujur terakhir: angka di sini ialah julat indikatif yang dibina daripada norma bank dan BNM semasa, bukan janji. Margin, OPR dan kriteria bank individu berubah. Panduan ini bersifat pendidikan dan bukan nasihat kewangan; untuk angka yang mengikat, jalankan kes anda melalui mortgage banker atau broker berlesen dan sahkan kadar serta peraturan semasa sebelum anda komited.