Tenancy Agreement di Malaysia (2026): Apa Perlu Disemak + Senarai Semak Percuma

Tenancy agreement di Malaysia mesti menyatakan empat perkara dengan jelas: sewa dan cara ia dibayar, deposit dan cara ia dipulangkan, tempoh tetap dan pembaharuan, serta dengan tepat siapa bertanggungjawab terhadap apa. Sebelum anda tandatangan, tiga klausa yang paling kerap menimbulkan pertikaian kemudian hari ialah klausa deposit, klausa penamatan awal (diplomatik), dan senarai inventori. Selepas tandatangan, anda mempunyai 30 hari untuk menyetemkannya dengan LHDN, jika tidak dokumen itu tidak boleh digunakan sebagai keterangan di mahkamah. Itu versi ringkasnya. Di bawah ialah versi terperinci, dengan angka stamp duty terkini, jadual kos, dan senarai semak pra-tandatangan yang boleh anda salin.

Satu perkara perlu dijelaskan dahulu. Malaysia tiada Residential Tenancy Act (RTA). Ia telah “dalam draf” selama bertahun-tahun, dan sehingga 2026 Kementerian Perumahan berkata ia masih dalam draf tanpa rang undang-undang yang dibentangkan atau tarikh warta (Low & Partners). Apa maksudnya dalam praktik: tenancy anda ditadbir oleh undang-undang kontrak dan perjanjian yang anda tandatangan, bukan oleh statut tenancy khusus. Tiada had deposit berkanun, tiada tribunal tenancy, dan tiada borang standard yang diwajibkan oleh undang-undang. Kontrak itu memikul semua beban. Jadi bacanya.

Apa yang wajib ada dalam tenancy agreement Malaysia?

Perjanjian yang berfungsi tidak panjang, tetapi ia mesti lengkap. Pada pandangan kami, perjanjian yang tertinggal mana-mana item di bawah belum bersedia untuk ditandatangani. Inilah klausa yang menjadi tulang belakang.

Klausa pembaharuan dan klausa mengenai pajakan kecil (subletting) ialah tambahan yang berguna. Begitu juga klausa yang menyatakan tempoh notis penamatan awal secara bertulis dan bukan dibiarkan kepada “notis munasabah”, yang tidak bermakna apa-apa dalam pertikaian.

Bagaimana stamp duty tenancy agreement dikira pada 2026?

Stamp duty ialah cukai yang dikenakan LHDN supaya perjanjian boleh diterima sebagai keterangan. Ia dikira berdasarkan sewa tahunan, dikenakan per RM250 (atau sebahagian daripada RM250), dan kadarnya naik mengikut tempoh pajakan (Richard Wee Chambers).

Kadar ini telah dinaikkan oleh Finance Act 2024, berkuat kuasa 1 Januari 2025, dan inilah yang terpakai bagi kebanyakan pembaharuan yang ditandatangani pada 2026. Dalam perubahan yang sama, pengecualian lama bagi RM2,400 pertama sewa tahunan telah dimansuhkan, jadi keseluruhan sewa tahunan kini dikenakan duti bermula dari ringgit pertama (Thannees). Duti minimum RM10 dikenakan apabila duti yang dikira kurang daripada itu, dan setiap salinan tambahan perjanjian disetemkan pada kadar rata RM10.

Formula bagi kes paling lazim, pajakan 1 hingga 3 tahun:

Sewa tahunan ÷ 250, dibundarkan ke atas, × RM3 = stamp duty.

Contoh kiraan berdasarkan sewa indikatif Lembah Klang (anggaran, semak senarai listing semasa, julat melalui iProperty).

Sentiasa bundarkan hasil bahagi ke atas kepada nombor bulat seterusnya sebelum mendarab, kerana LHDN mengenakan duti per RM250 “atau sebahagian daripadanya”. Kadar memang berubah, jadi sahkan angka semasa dengan halaman stamp duty LHDN sebelum anda membayar.

Apa lagi kos tenancy selain stamp duty?

Stamp duty hanyalah satu baris. Dua lagi terpakai: kos guaman atau mendraf, dan yuran pentadbiran untuk menyediakan perjanjian. Kos guaman bagi tenancy secara umumnya mengikut skala kira-kira 25% daripada sewa sebulan bagi RM10,000 pertama sewa tahunan dan 20% daripada sewa sebulan bagi RM90,000 berikutnya, manakala apa-apa melebihi RM100,000 boleh dirunding (iProperty). Yuran pentadbiran daripada ejen atau pengurus hartanah berkisar kira-kira RM100 hingga RM300 bergantung pada sewa (anggaran).

Mengikut kebiasaan, tuan rumah membayar kos mendraf perjanjian, penyewa membayar untuk menyemaknya, dan penyewa membayar stamp duty dan kos penyeteman. Tiada satu pun daripada ini ditetapkan oleh undang-undang, jadi runding secara terbuka sebelum anda tandatangan dan jangan andaikan.

Bagaimana anda menyetemkan tenancy agreement, dan apakah tarikh akhirnya?

Anda menyetem melalui sistem e-stamping LHDN (STAMPS), atau di kaunter stamp duty. Kedua-dua penyeteman fizikal dan digital sama-sama sah sebaik sahaja duti dibayar penuh.

Peraturan tegas: setemkan dalam tempoh 30 hari selepas tandatangan (atau dalam tempoh 30 hari selepas penerimaan pertama di Malaysia jika perjanjian ditandatangani di luar negara). Terlepas dan penalti terpakai di bawah Seksyen 47A Akta Setem 1949, mengikut skala berperingkat: RM25 atau 5% daripada duti yang kurang (mana lebih tinggi) jika anda menyetem dalam tempoh lewat 3 bulan, RM50 atau 10% jika anda menyetem antara 3 dan 6 bulan lewat, dan RM100 atau 20% melebihi 6 bulan (Donovan & Ho). Pengecualian penalti sementara (PKPS 2026) terpakai bagi instrumen lewat tertentu yang disetemkan dalam tempoh tertentu pada 2026, jadi semak sama ada milik anda layak sebelum membayar apa-apa penalti.

Akibat yang lebih besar adalah dari segi undang-undang. Di bawah Seksyen 52 Akta Setem 1949, perjanjian yang tidak disetemkan tidak boleh diterima sebagai keterangan di mahkamah. Kontrak itu masih sah dan boleh dikuatkuasakan pada prinsipnya, tetapi anda tidak boleh bergantung kepadanya dalam pertikaian sehingga duti dan apa-apa penalti dibayar. Bagi dokumen yang seluruh tujuannya adalah perlindungan, itu kelemahan yang membawa maut. Setemkan ia tepat pada masanya.

Deposit apa yang biasa, dan apa yang patut dinyatakan dalam klausa deposit?

Norma pasaran di Malaysia, selalunya ditulis sebagai 2 + 1 + 0.5, ialah sewa dua bulan sebagai deposit sekuriti, sewa sebulan sebagai sewa pendahuluan, dan setengah bulan sebagai deposit utiliti (iProperty). Itu kira-kira 3.5 bulan sewa di hadapan. Deposit sekuriti menampung kerosakan melebihi haus dan lusuh yang wajar serta pelanggaran pajakan; deposit utiliti menampung bil TNB, air, dan kadang-kadang internet yang tertunggak; sewa pendahuluan digunakan untuk bulan pertama dan biasanya tidak boleh dipulangkan jika anda menarik diri selepas tandatangan.

Tiada had berkanun, jadi 3 + 1 adalah sah tetapi cenderung menyempitkan kumpulan calon penyewa bagi tuan rumah. Bagi penyewa, klausa deposit ialah klausa paling penting untuk dibaca, kerana pemulihan deposit ialah pertikaian paling lazim dalam pasaran tanpa tribunal. Klausa yang baik menyatakan: jumlah tepat, tempoh masa pemulangan selepas berpindah keluar (14 hingga 30 hari adalah munasabah), apa yang boleh dan tidak boleh ditolak, dan bahawa haus dan lusuh yang wajar dikecualikan daripada potongan. Perkataan yang kabur di sini ialah tempat deposit lesap.

Apakah klausa diplomatik dan mengapa ia penting?

Klausa diplomatik, juga dipanggil klausa penamatan awal, membenarkan penyewa menamatkan pajakan sebelum tempoh tetap tanpa melepaskan keseluruhan deposit, dengan syarat tertentu dipenuhi. Ia berasal daripada penempatan ekspatriat (sebab itu “diplomatik”), tetapi kini ia lazim bagi mana-mana penyewa yang mungkin dipindahkan kerja. Versi tipikal membenarkan penamatan selepas 12 bulan pertama pajakan 24 bulan, dengan notis bertulis 2 bulan, selalunya dengan syarat penyewa menanggung kos tuan rumah mencari pengganti.

Jika keadaan anda mungkin berubah, pada pandangan kami klausa ini tidak boleh dirunding. Tanpanya, memecahkan pajakan tempoh tetap lebih awal biasanya bermakna kehilangan deposit sekuriti dan berkemungkinan bertanggungan untuk sewa sehingga tamat tempoh. Baca apa yang mencetuskannya, berapa banyak notis diperlukan, dan sama ada ia bersifat dua hala atau hanya untuk penyewa.

Apakah senarai inventori dan siapa bertanggungjawab terhadap apa?

Senarai inventori (atau jadual inventori) ialah rekod berperincian segala-galanya dalam unit dan keadaannya semasa serah kunci: perabot, perkakas, lekapan, malah keadaan dinding dan lantai. Bagi unit berperabot ia adalah penting. Ia menjadi bukti yang menentukan sama ada calar dan kotoran sudah wujud sebelum anda berpindah masuk. Ambil gambar semua benda pada hari anda mengambil kunci, tarikhkan gambar tersebut, dan lampirkan senarai itu sebagai jadual pada perjanjian yang ditandatangani oleh kedua-dua pihak.

Tanggungjawab terbahagi secara kasarnya seperti berikut, dan perjanjian patut menyatakannya dengan jelas dan bukan dibiarkan kepada andaian.

Di mana garis pemisah antara pembaikan “kecil” dan “besar” terletak ialah kawasan kelabu, jadi perjanjian yang bijak menetapkan ambang ringgit, contohnya penyewa menanggung pembaikan di bawah RM200 dan tuan rumah menanggung apa-apa melebihi itu.

Senarai semak pra-tandatangan

Teliti senarai ini sebelum anda tandatangan apa-apa atau membayar apa-apa deposit.

• Nama dan nombor IC atau pasport kedua-dua pihak betul dan lengkap.
• Alamat hartanah, unit, dan petak parking dinyatakan dengan tepat.
• Berperabot atau tidak berperabot dinyatakan, dengan senarai inventori dilampirkan.
• Sewa bulanan, tarikh akhir bayaran, kaedah bayaran, dan faedah lewat bayar dinyatakan.
• Jumlah deposit (sekuriti, utiliti, pendahuluan) diperincikan, dengan tempoh pemulangan dan peraturan potongan.
• Haus dan lusuh yang wajar dikecualikan secara nyata daripada potongan deposit.
• Tempoh tetap, tarikh mula dan tamat, serta apa-apa lock-in adalah jelas.
• Klausa diplomatik / penamatan awal ada, dengan tempoh notis dan syarat.
• Tempoh notis untuk tidak memperbaharui dinyatakan untuk kedua-dua pihak.
• Tanggungjawab bagi pembaikan, utiliti, cukai tanah, cukai taksiran, dan penyelenggaraan dibahagikan dengan jelas.
• Pajakan kecil (subletting) dan terma pembaharuan diberi perhatian.
• Anda telah mengambil gambar keadaan unit pada hari serah kunci.
• Perjanjian akan disetemkan melalui LHDN dalam tempoh 30 hari selepas tandatangan.
• Anda tahu siapa membayar stamp duty, mendraf, dan yuran admin.

Keputusan

Tenancy agreement ialah satu-satunya perlindungan sebenar yang anda ada dalam sebuah negara yang masih belum mempunyai Residential Tenancy Act. Layan ia sewajarnya. Dapatkan perjanjian bertulis, jangan sesekali sekadar berjabat tangan. Baca klausa deposit, klausa diplomatik, dan senarai inventori dengan lebih teliti daripada apa-apa yang lain, kerana tiga perkara itu menentukan siapa menang dalam pertikaian yang benar-benar berlaku. Belanjawankan penuh 3.5 bulan di hadapan ditambah stamp duty, dan setemkan ia melalui LHDN dalam tempoh 30 hari supaya ia bertahan jika anda perlukannya satu hari nanti.

Panduan ini paling sesuai untuk penyewa dan tuan rumah kecil yang menguruskan pajakan kediaman standard di Lembah Klang atau di mana-mana di Malaysia. Ia bukan pengganti nasihat guaman, dan ia bukan untuk pajakan komersial, master tenancy, atau apa-apa yang melibatkan struktur subletting, yang membawa isu cukai dan liabiliti yang tidak diliputi oleh artikel ini. Jika sewa anda tinggi, keadaan anda luar biasa, atau banyak wang dipertaruhkan, bayar peguam untuk mendraf dan menyemak perjanjian. Ini adalah untuk tujuan pendidikan sahaja dan bukan nasihat guaman atau cukai; sahkan kadar stamp duty semasa dengan LHDN dan rujuk peguam atau ejen berlesen untuk situasi khusus anda.