马来西亚租赁合约 (2026)：签约前要检查什么 + 免费检查清单

马来西亚的租赁合约 (tenancy agreement) 必须清楚列明四件事：租金以及付款方式、押金 (deposit) 以及退还方式、固定租期与续约，还有谁对什么负责。签约前，日后最常引发纠纷的三个条款是押金条款、提前解约 (外交条款，diplomatic clause)，以及物品清单 (inventory list)。签约后，你有 30 天时间到内陆税收局 (LHDN) 盖印花税 (stamp duty)，否则该文件在法庭上不能作为证据使用。这是简短版。下面是详细版，附上现行的印花税数字、一份费用表，以及一份你可以直接套用的签约前检查清单。

先把一件事说清楚。马来西亚还没有住宅租赁法令 (Residential Tenancy Act, RTA)。它「正在拟定中」已经多年，截至 2026 年，房屋部表示仍在拟定阶段，没有提呈法案，也没有宪报刊登日期 (Low & Partners)。这在实务上意味着：你的租赁关系受合约法以及你所签的合约约束，而不是受一部专门的租赁法令约束。没有法定押金上限，没有租赁仲裁庭，也没有法律规定的标准合约格式。一切都靠这份合约在运作。所以要好好读它。

马来西亚的租赁合约必须涵盖什么？

一份可行的合约并不长，但必须完整。在我们看来，缺少以下任何一项的合约都还没准备好签。这些是起承重作用的关键条款。

续约条款以及转租条款都是有用的补充。把提前解约的通知期以书面方式具体写明，而不是留给「合理通知」这种在纠纷中毫无意义的说法，同样有用。

2026 年租赁合约的印花税怎么计算？

印花税 (stamp duty) 是内陆税收局 (LHDN) 征收的一种税，让合约能被法庭采纳为证据。它以年租金为基础计算，每 RM250 (或不足 RM250 的部分) 收取一次，税率随租期长度递增 (Richard Wee Chambers)。

这些税率在《2024 年财政法令》(Finance Act 2024) 下被上调，于 2025 年 1 月 1 日生效，大多数在 2026 年签订的续约都属于这个范围。在同一次修订中，年租金首 RM2,400 的旧有豁免额被取消，因此年租金从第一令吉起就全额须缴税 (Thannees)。若计算出来的税额低于 RM10，则适用 RM10 的最低税额；合约每多一份副本，按统一 RM10 盖印。

最常见情况 (1 至 3 年租期) 的计算公式：

年租金 ÷ 250，向上取整，× RM3 = 印花税。

以巴生谷 (Klang Valley) 指标性租金为例的计算 (数字为约略值，请核对当前的房源 (listings)；区间参考 iProperty)。

在相乘之前，永远要把除法结果向上取整到下一个整数，因为内陆税收局 (LHDN) 是按每 RM250「或其中一部分」收费。税率确实会变动，所以付款前请对照 LHDN 的印花税页面 确认当前数字。

除了印花税，租赁还有哪些费用？

印花税只是其中一项。还有另外两项：律师费或拟定合约费 (drafting fee)，以及准备合约的行政费 (administration fee)。租赁的律师费大致按一个收费表计算：年租金首 RM10,000 部分收取约一个月租金的 25%，接下来的 RM90,000 部分收取一个月租金的 20%，超过 RM100,000 的部分可协商 (iProperty)。中介或物业管理方收取的行政费视租金而定，大约 RM100 至 RM300 (约略值)。

按惯例，房东支付拟定合约的费用，租客支付审阅合约的费用，租客支付印花税及盖印费用。这些都不是法律所规定的，所以请在签约前公开协商，而不是想当然。

怎么为租赁合约盖印花税，截止期限是什么？

你可以通过内陆税收局 (LHDN) 的电子盖印系统 (STAMPS) 盖印，或到印花税柜台办理。一旦税款全额缴清，实体盖印与数字盖印同样有效。

硬性规定：在签约后 30 天内盖印 (若合约在海外签署，则为在马来西亚首次收到后的 30 天内)。错过期限就会根据《1949 年印花税法令》(Stamp Act 1949) 第 47A 条产生罚款，按分级收取：逾期 3 个月内盖印，罚 RM25 或欠缴税款的 5% (取较高者)；逾期 3 至 6 个月之间盖印，罚 RM50 或 10%；超过 6 个月则罚 RM100 或 20% (Donovan & Ho)。一项临时罚款豁免 (PKPS 2026) 适用于在 2026 年某个窗口期内盖印的特定逾期文书，所以在缴付任何罚款前，请先查看你的情况是否符合资格。

更大的后果是法律层面的。根据《1949 年印花税法令》第 52 条，未盖印的合约不能在法庭上被采纳为证据。该合约原则上仍然有效且可执行，但在缴清税款及任何罚款之前，你无法在纠纷中依据它。对于一份本身全部用意就在于保障的文件来说，这是致命的漏洞。请按时盖印。

正常的押金是多少，押金条款应该怎么写？

马来西亚的市场行情，通常写作 2 + 1 + 0.5，即两个月租金作为保证金、一个月作为预付租金、半个月作为水电押金 (deposit) (iProperty)。这相当于约 3.5 个月的租金须预先支付。保证金涵盖超出合理损耗 (fair wear and tear) 的损坏以及违反租约的情况；水电押金涵盖未结清的国能 (TNB)、水费，有时还包括上网费；预付租金抵作第一个月的租金，若你在签约后反悔，通常不予退还。

法律上没有法定上限，所以 3 + 1 是合法的，但往往会缩小房东可选的租客范围。对租客而言，押金条款是最需要细读的单一条款，因为在一个没有仲裁庭的市场里，押金追讨是最常见的纠纷。一个好的条款会列明：确切金额、退租后的退还时限 (14 至 30 天算合理)、什么可以、什么不可以扣除，以及合理损耗不在扣除之列。这里措辞含糊，就是押金消失之处。

什么是外交条款，为什么重要？

外交条款 (diplomatic clause)，也称提前解约条款，让租客在符合条件的前提下，可以在固定租期届满前结束租约，而不必没收全部押金。它起源于外派人员的派驻 (所以叫「外交」)，但如今对任何可能被调动的租客都很常见。一个典型版本允许在 24 个月租约的首 12 个月之后解约，须提前 2 个月书面通知，往往以租客承担房东寻找替代租客的费用为条件。

如果你的情况可能改变，在我们看来这个条款是不可妥协的。没有它，提前终止固定租期的租约通常意味着失去保证金，还可能要为直到租期结束的租金负责。请读清楚什么会触发它、需要多长的通知期，以及它是双向的还是只对租客适用。

什么是物品清单，谁对什么负责？

物品清单 (inventory list，或物品明细表) 是在交接时对单位内一切物品及其状况的逐项记录：家具、电器、固定装置，甚至墙壁和地板的状态。对附家具的单位来说，这是必备的。它是用来判定刮痕和污渍在你入住前是否已经存在的证据。在你领取钥匙的当天把所有东西拍照、给照片标注日期，并把清单作为附表附在双方签署的合约后面。

责任大致按以下方式划分，合约应当明确写出来，而不是留给想当然。

「小修」与「大修」之间界线落在哪里是灰色地带，所以明智的合约会设一个令吉门槛，例如租客负责 RM200 以下的维修，房东负责超过该数额的部分。

签约前检查清单

在你签署任何文件或支付任何押金之前，先过一遍这份清单。

• 双方的姓名以及身份证 (IC) 或护照号码正确且完整。
• 房产地址、单位与停车位准确列明。
• 注明附家具或不附家具，并附上物品清单。
• 月租、到期日、付款方式及逾期付款利息已列明。
• 押金金额 (保证金、水电、预付) 逐项列出，附退还时限与扣除规则。
• 合理损耗已明确排除在押金扣除之外。
• 固定租期、起始与结束日期，以及任何锁定期都清楚。
• 已包含外交 / 提前解约条款，附通知期与条件。
• 双方各自的不续约通知期已列明。
• 维修、水电、地税、门牌税与保养的责任划分清楚。
• 转租与续约条款已处理。
• 你已在交接当天为单位状况拍照。
• 合约将在签约后 30 天内通过内陆税收局 (LHDN) 盖印。
• 你清楚谁支付印花税、拟定费与行政费。

结论

在一个至今仍没有住宅租赁法令 (Residential Tenancy Act) 的国家，租赁合约是你唯一真正的保障。要相应地对待它。要书面合约，绝不要握手协议。读押金条款、外交条款和物品清单，要比读其他任何东西都更仔细，因为这三项决定了谁会在真正会发生的纠纷中胜出。预算上要备好整整 3.5 个月的预付款再加印花税，并在 30 天内通过内陆税收局 (LHDN) 盖印，这样万一你哪天用得上，它才站得住脚。

本指南最适合在巴生谷 (Klang Valley) 或马来西亚其他地方安排标准住宅租约的租客与小房东。它不能取代法律意见，也不适用于商业租约、总租约 (master tenancy)，或任何涉及转租结构的情况，这些都带有本文未涵盖的税务与责任问题。如果你的租金很高、情况不寻常，或者涉及一大笔钱，请聘请律师来拟定并审阅合约。本文仅供教育用途，不构成法律或税务意见；请向 LHDN 确认当前的印花税率，并就你的具体情况咨询持牌律师或中介。