Membeli Hartanah Lelong di Malaysia (2026): Panduan Jujur

Hartanah lelong mempunyai reputasi di Malaysia sebagai tempat tawaran murah bersembunyi. Harga rizab boleh berada di bawah harga pasaran, dan ada kisah pembeli yang berjaya memperoleh kondo atau lot kedai pada harga jauh lebih rendah daripada yang dikenakan pasaran jual beli kedua (sub-sale). Panduan ini ialah untuk pembeli yang tergoda dengan jurang harga itu tetapi mahu gambaran penuh dan jujur terlebih dahulu: deposit dan tempoh masa yang anda komited, perbezaan antara LACA dan bukan-LACA, siapa yang membayar bil tertunggak, dan apa yang boleh berlaku dengan milikan serta pembiayaan.

Inilah jawapan jujurnya di awal-awal lagi. Hartanah lelong memang boleh menjadi lebih murah, tetapi diskaun itu sebahagiannya adalah bayaran untuk risiko yang anda setuju untuk menanggung. Anda membeli atas dasar “seperti sedia ada”, anda biasanya membayar deposit kira-kira 10% pada hari tersebut dengan baki perlu dijelaskan dalam tempoh lebih kurang 90 hingga 120 hari, dan anda mungkin mewarisi tunggakan, penghuni yang enggan keluar, atau hakmilik yang memerlukan usaha untuk dipindah milik. Pada pandangan kami, hartanah lelong sesuai untuk pembeli yang bersedia, mempunyai tunai mencukupi, telah membuat kajian rapi dan menyediakan bajet untuk senario terburuk. Ia kurang sesuai untuk sesiapa yang meregangkan kewangan sehingga had pinjaman mereka atau berharap masalah akan selesai dengan sendirinya.

LACA vs bukan-LACA: perkara pertama yang perlu difahami

Lelongan di Malaysia terbahagi kepada dua jenis, dan jenisnya mengubah peraturan anda. Lelongan LACA (Loan Agreement Cum Assignment, Perjanjian Pinjaman Berserta Penyerahhakan) dijalankan oleh pihak bank sendiri bagi hartanah yang hakmilik individu atau strata belum dikeluarkan, lazim bagi kondominium lebih baharu yang masih di bawah hakmilik induk. Lelongan bukan-LACA pula dijalankan melalui Mahkamah Tinggi bagi hartanah yang sudah mempunyai hakmilik individu atau strata sendiri (auctions.com.my; NextSix; Loanstreet).

Perbezaan praktikalnya (kesemuanya anggaran, dan sentiasa diatasi oleh dokumen lelongan sebenar):

• Deposit: bukan-LACA umumnya kira-kira 10% daripada harga rizab. LACA disebut sekitar 5% oleh Loanstreet dan NextSix, walaupun auctions.com.my menyatakan 10% untuk kedua-duanya, jadi sahkan angka tepat sebelum anda hadir.
• Tempoh baki: lebih kurang 90 hari untuk LACA, dan kira-kira 120 hari untuk bukan-LACA, dengan prosedur mahkamah kadangkala memanjangkan tempoh bukan-LACA lagi (auctions.com.my; Loanstreet).
• Risiko hakmilik: LACA boleh membawa kerja tambahan, kerana anda mungkin terpaksa meminta pemaju mengeluarkan hakmilik strata, dan Donovan & Ho menyatakan ini menjadi rumit jika pemaju digulung atau disenarai hitam.

Tempoh deposit dan baki

Mekanismenya mudah untuk diterangkan tetapi keras dalam amalan. Anda membawa draf bank untuk deposit (sekitar 10% daripada harga rizab, dibuat tepat seperti yang dikehendaki dokumen lelongan) dan anda mesti menunjukkannya untuk membida. Jika anda menang, deposit itu diguna pakai untuk pembelian, dan anda mempunyai tempoh tetap, lebih kurang 90 hari (LACA) atau 120 hari (bukan-LACA), untuk membayar baki (Malaysian Bar; PropertyGuru). Terlepas tarikh akhir dan deposit boleh dilucuthakkan, dengan hartanah berpotensi dilelong semula. Tempoh-tempoh ini adalah anggaran dan dinyatakan setiap kes dalam dokumen.

Tempoh masa itulah sebab tunggal terbesar pembeli terkena. Panduan Majlis Peguam Malaysia (Malaysian Bar) menyatakan pinjaman rumah boleh mengambil masa kira-kira sebulan untuk diluluskan dan sekitar tiga bulan untuk dikeluarkan, yang bermakna tempoh LACA 90 hari hampir tidak meninggalkan ruang lega. Pastikan pembiayaan terlebih dahulu.

Perisytiharan Jualan (dan Syarat-syarat Jualan)

Perisytiharan Jualan (Proclamation of Sale, POS) ialah dokumen paling penting dalam transaksi. Ia menetapkan harga rizab, deposit, tempoh baki, dan tanggungjawab pembeli, dan ia dibaca bersama Syarat-syarat Jualan (Conditions of Sale, COS) (PropertyGenie; Malaysian Bar). Segala-galanya yang lain dalam panduan ini adalah umum; POS dan COS pula khusus kepada hartanah anda dan ia mengikat sebaik sahaja anda menang.

Pada pandangan kami, tiada sesiapa patut membida tanpa membaca kedua-dua dokumen sepenuhnya, idealnya bersama seorang peguam. Dokumen-dokumen itu memberitahu anda tunggakan mana (jika ada) yang jatuh kepada anda, bagaimana milikan kosong diuruskan, dan apa yang berlaku jika anda mungkir.

Utiliti, penyelenggaraan dan cukai tanah yang tertunggak

Di sinilah “murah” boleh bertukar menjadi mahal. Oleh sebab hartanah dijual seperti sedia ada, pembida yang berjaya mungkin mewarisi yuran penyelenggaraan, kumpulan wang penjelas (sinking fund), utiliti, cukai tanah dan cukai pintu yang tertunggak. Majlis Peguam Malaysia (Malaysian Bar) memberi amaran bahawa perbelanjaan ini mungkin bukan tanggungan pihak bank, dan Donovan & Ho menandakan perangkap yang sama. Berapa banyak yang jatuh kepada anda bergantung pada POS dan COS, dan layanannya berbeza mengikut kes (sesetengah lelongan bank menanggung tunggakan tertentu untuk satu tempoh dan membenarkan anda menuntut balik, manakala yang lain meninggalkan bil air dan Indah Water kepada pembeli). Perbadanan pengurusan juga mungkin enggan memberi anda akses atau kunci sehingga tunggakan dijelaskan. Dapatkan penyata tunggakan terkini daripada pejabat pengurusan sebelum membida, dan tambah baki simpanan dalam bajet anda untuk perkara yang tidak dapat anda sahkan.

Risiko milikan kosong

Jual beli pasaran kedua (sub-sale) biasa disertakan milikan kosong; lelongan tidak semestinya begitu. Jika bekas pemilik, penyewa atau penceroboh masih berada di dalam, mengeluarkan mereka adalah masalah anda dan kos anda, biasanya melalui mahkamah. iProperty dan Donovan & Ho menyatakan ini boleh mengambil masa sehingga sekitar enam bulan, dengan kos guaman yang lazimnya mencecah beberapa ribu ringgit (angka anggaran, dan lebih tinggi jika penghuni itu penceroboh yang identitinya tidak diketahui). Sebelum anda membida, cuba ketahui sama ada unit itu dihuni, dan anggap hartanah yang dihuni sebagai satu projek, bukan rumah yang sedia untuk diduduki.

Pembiayaan: aturkan sebelum anda membida, bukan selepas

Pembiayaan lelongan mengikut peraturan kredit biasa pihak bank, dengan tempoh masa yang lebih ketat. Dua perkara yang menjebak pembeli. Pertama, bank umumnya memberi pinjaman berdasarkan nilai yang lebih rendah antara bidaan kemenangan anda atau penilaian rasmi, jadi jika anda membida melebihi penilaian, anda mesti menampung jurang itu dengan tunai. Kedua, hartanah dengan kaveat persendirian atau berkeadaan buruk boleh ditolak, meninggalkan anda untuk menyempurnakan pembelian secara tunai atau kehilangan deposit (auctions.com.my; Donovan & Ho). Dapatkan pra-penilaian pinjaman, sahkan margin dan kadar anda dengan bank yang tersenarai BNM, dan sediakan tunai atau overdraf sebagai sokongan. Kadar berkesan pinjaman perumahan pada 2025 hingga 2026 lazimnya berada di sekitar lebih kurang 3.8% hingga 5.6% setahun bergantung pada profil (anggaran; sahkan kadar semasa dengan bank atau melalui Loanstreet).

Sebelum anda komited, ada baiknya anda mengira angka dengan teliti. Kalkulator kemampuan pinjaman rumah dan kos pembelian iHome boleh menyemak semula sama ada bidaan ditambah tunggakan, kos guaman dan risiko pengusiran masih mengatasi jual beli pasaran kedua yang setara, dan perbandingan kawasan boleh memberitahu anda sama ada “diskaun” itu benar bagi lokasi tersebut.

Keputusan

Pada pandangan kami, membeli hartanah lelong di Malaysia berbaloi hanya jika tiga perkara ini benar: anda telah membaca Perisytiharan Jualan dan Syarat-syarat Jualan (bersama seorang peguam), anda telah memastikan pembiayaan sebelum anda mengangkat tangan, dan anda telah menyediakan bajet tunai untuk tunggakan, pengusiran dan jurang penilaian. Jika ketiga-tiganya dipenuhi, diskaun itu boleh menjadi benar dan risikonya boleh diuruskan. Jika salah satu daripadanya tiada, berundurlah. Deposit yang boleh anda hilang, dan penghuni yang tidak mudah anda keluarkan, akan memadamkan “tawaran murah” dengan cepat. Mulakan dengan hartanah bukan-LACA (berhakmilik) jika anda baharu, kerana laluan hakmiliknya lebih bersih, dan anggap harga rizab utama sebagai permulaan bajet anda, bukan penghujungnya.

Artikel ini bersifat pendidikan sahaja dan bukan nasihat kewangan, undang-undang atau cukai. Terma dan angka lelongan berbeza mengikut hartanah dan dari semasa ke semasa; sentiasa sahkan terhadap Perisytiharan Jualan, Syarat-syarat Jualan, dan seorang peguam yang berkelayakan sebelum membida.